房地分屬兄弟繼承，地價稅能否適用自用住宅優惠？關鍵解析

雲林縣稅務局近期接獲民眾詢問，其與弟弟共同繼承父親遺留的房地產，土地由哥哥繼承，房屋由弟弟持有，此情況下，土地部分是否仍可適用自用住宅地價稅優惠稅率（2‰）？

 

法規規定：直系親屬才符合資格

根據《土地稅法施行細則》第4條規定，土地要適用自用住宅優惠稅率，必須符合以下條件：

 

土地與房屋所有權關係：

土地上房屋的「所有權人」必須是土地持有人本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）。兄弟屬於旁系親屬，即使設籍於該地，仍不符合優惠資格。

 

實際居住且無出租營業：

土地持有人或親屬需設籍於該地。

房屋未出租、未營業，供自住使用。

 

本案結論：兄弟分別持有房地，無法適用優惠

房屋由弟弟（旁系親屬）持有，哥哥（土地所有人）無法適用自用住宅稅率，地價稅將按一般用地稅率（10‰~55‰）課徵。

 

若房屋由父母、子女或配偶持有，則仍可適用優惠稅率。

 

申請期限：每年9月22日前提出

若符合自用住宅條件（如土地與房屋同屬一人或直系親屬），必須在地價稅開徵前40天（9月22日）前向稅務局申請，當年才能適用；逾期申請則次年生效。

 

解決建議

共有登記或協議移轉：

兄弟可協議將房屋或土地過戶給同一人，使所有權關係符合「本人或直系親屬」規定。

 

繼承時預先規劃：

未來類似情況，可考慮由單一繼承人取得房地，或透過遺囑安排符合稅務優惠的持有方式。

 

諮詢專業人士：

涉及繼產與稅務規劃，建議洽詢地政士或稅務專家，避免權益受損。

 

土地與房屋分屬兄弟持有 → 不符合自用住宅優惠（旁系親屬不符資格）。

若房屋由配偶、父母、子女持有 → 可申請優惠稅率（2‰）。

務必把握每年9月22日前申請，逾期則次年才生效。

建議類似案例的民眾及早進行稅務規劃，或透過產權調整以符合優惠條件，減輕稅負負擔！