登記在誰名下差很大！公教家庭買二宅「選錯方案」恐少貸3成 專家揭正確流程

夫妻購屋：登記名義、貸款方案、稅務優惠一次解析

【M傳媒房產中心／專題報導】

一位公教背景的妻子名下已有新竹套房貸款，丈夫無固定薪轉證明，兩人計劃在新北市購置自住宅目前有「二宅貸款」、「無薪轉」與「稅賦優惠」三個問題。這類情況在雙薪家庭日益常見，如何透過名下房產分配與貸款策略最大化效益？專家提出關鍵解方。 

 

一、貸款策略：夫妻分開計稅優勢 

 

1. 登記名義與貸款主體選擇 

方案A：先生為所有權人，太太為借款人

  由於先生名下無房，符合一般首購條件（非青安首購），可避開第二戶貸款成數限制（5成）與寬限期取消問題。太太以公教穩定收入作為還款保證，爭取較高成數（最高8成）與優惠利率（如公教貸款利率約1.8%-2.2%）。 

 

方案B：太太為所有權人，但主張「換屋自住」

  若新屋購入後18個月內出售新竹套房，可向銀行簽署切結書，排除第二戶貸款限制，恢復最高8成貸款及寬限期。但需承擔舊屋售前資金周轉壓力。 

 

2. 強化先生財力證明

先生無薪轉證明，可透過以下方式提升核貸成功率： 

定期存款紀錄：每月固定存入現金至銀行帳戶，模擬薪轉流水。 

財產清單佐證：提供名下投資（股票、基金）或儲蓄險保單，證明還款能力。 

擔任共同借款人：雖非主要收入來源，但可增加銀行信任度。 

 

二、稅賦優化：自用住宅關鍵在「設籍」與「擇一抵稅」

 

1. 房貸利息抵稅二選一 

根據《所得稅法》，每戶僅能申報一屋的房貸利息扣除額（上限30萬元）。建議優先選擇新北市自住宅申報，因總價較高、利息支出可能更大。新竹套房若由子女居住且未出租，雖可適用自用住宅稅率（房屋稅1.2%），但利息抵稅權需捨棄。 

 

2. 房屋稅率切換技巧

新北自住宅：設籍本人、配偶或直系親屬，適用全國單一自住稅率1.0%或三戶內自住稅率1.2%。 

新竹套房：若子女已成年且設籍，可維持自用稅率，但需確認未出租（否則稅率跳升至2%-4.8%）。 

 

3. 避免「公益出租」與「自用」衝突 

新竹套房若曾申請租金補貼，房東將被認定為公益出租人（房屋稅1.2%），但可能影響自用住宅認定。需確保新購屋為實際居住地，避免國稅局追查。 

 

三、實戰流程：從購屋到稅務申報時程 

1. 購屋前6個月：先生開始固定存款，建立銀行往來紀錄；太太調降新竹套房貸款餘額，降低負債比。 

2. 簽約階段：以先生名義簽約，並由太太擔任共同借款人，同步向銀行申請「公教優惠房貸」與「一般首購方案」比較。 

3. 交屋後1個月：將戶籍遷入新北自住宅，申請自用住宅稅率及房貸利息抵稅資格。 

4. 報稅年度：僅列舉新屋房貸利息，舊屋利息不再申報。 

 

專家：夫妻購屋黃金法則 

1. 名義分離：無房配偶登記為所有權人，避開第二戶限制；有穩定收入者主導貸款，爭取最佳條件。 

2. 稅賦集中：自住宅利息抵稅與優惠稅率「擇優申報」，舊屋維持低稅率但放棄抵稅。 

3. 時機管理：舊屋出售前善用寬限期緩衝，新屋交屋後立即設籍，確保稅務優惠無縫接軌。 

 

最後提醒，若新竹套房由子女自住未出租，仍可適用自用稅率，但需於每年5月房屋稅申報時主動確認；若有疑慮，可諮詢地政士進行稅務規劃聲明，避免未來爭議。