40年透天厝分家估價差150萬？專業解析銀行與親戚估價落差關鍵，教你用3招守住權益！

家中40年老透天要分家，銀行估550萬、親戚卻只願認400萬，價差高達150萬該信誰？更讓人困惑的是，附近同齡透天成交價竟都超過700萬！專家指出，這類分家糾紛常見『銀行保守估價』與『親友刻意壓價』兩大陷阱，若沒掌握正確估價方法，可能平白損失上百萬權益。本文獨家拆解估價差異真相，並提供3種具法律效力的估價管道，教你用『市場行情』守住應得份額！

 

關於40年透天厝估價差異與分家處理的專業建議：

 

1. 為何銀行估550萬、親戚只估400萬？

銀行估價較保守：

銀行通常以「土地現值＋建物折舊殘值」計算，並考量未來轉手風險，因此估價偏低。若僅提供地址和照片，未實地勘查，銀行可能再下修10~20%。

 

親戚估價可能刻意壓低：

由於分家涉及「現金分配」，住在家中的親戚若需貸款買下另一半產權，自然希望總價越低越好（例如總價400萬，只需貸200萬）。但若附近行情確實700萬以上，400萬顯然不合理。

 

2. 如何取得「合理市場價格」？

（1）查實價登錄

至內政部實價登錄網站，輸入路段門牌，篩選：

同地段40年以上透天

近1~2年成交價（避免早期低價影響判斷）

扣除特殊交易（如親友買賣、拍賣案）

 

（2）請房仲免費評估

聯繫當地2~3家房仲（如永慶、信義），提供完整屋況照片、土地坪數、建物登記面積，要求出具「市場比較法」估價報告。

 

（3）委託不動產估價師

若分家涉及法律糾紛，可花5,000~8,000元請專業估價師評估，報告具法律效力，適合作為親戚協商依據。

 

3. 分家產權的公平處理方式

（1）以「市場行情」為基準

若實價登錄顯示附近透天均價700萬，則：

總價應以700萬計算（非銀行或親戚單方面認定）

住方親戚需支付350萬給另一方（可選擇貸款或分期）

 

（2）貸款實務建議

住方親戚申請房貸時，以「房屋設定抵押」方式貸出350萬，直接撥款給另一方。

若銀行核貸不足350萬，差額可簽訂「分期付款協議」，避免爭議。

 

（3）替代方案：出售分現金

若雙方對價格僵持不下，可協議「共同出售房子」，扣除稅費後平分款項，最公平。

 

4. 重要注意事項

避免僅用「銀行估價」：銀行鑑價偏低，通常僅供貸款參考，不等於市場價值。

親戚壓價可要求估價報告：若親戚堅持400萬，請他提供專業估價依據，否則以實價登錄為準。

 

簽協議保障權益：無論選擇哪種方式，務必簽署書面協議，載明價格計算方式、付款時間，避免日後糾紛。

若有進一步問題，建議諮詢地政士或房地產專業人士，確保分家過程合法且公平！