銀行鑑價1050萬，屋主開價1200萬，該如何出價？專家:從950萬出起

當房仲告訴你「銀行鑑價這間公寓1050萬」，但屋主開價卻要1200萬，還強調「只接受1050-1200萬這個區間」時，身為買方的你一定會產生兩個疑問：第一，這樣的價差合理嗎？第二，下斡旋真的需要從1050萬起跳嗎？本文將帶你深入解析房市議價的潛規則，教你如何破解房仲話術，聰明出價不吃虧。

 

一、銀行鑑價與屋主開價的差異解析

首先要理解，銀行鑑價和屋主開價本來就是兩套不同的評估系統。銀行鑑價通常較為保守，主要參考「實價登錄」和「房屋現值」，目的是控制放貸風險，因此估價往往比市場行情低10-15%。舉例來說，若市場成交價約1150萬的物件，銀行鑑價落在1050萬是很常見的情況。

 

屋主開價則是賣方的「期待售價」，這個價格通常包含三個因素：一是參考附近類似物件的最高成交價，二是加入裝潢成本，三是個人情感因素。值得注意的是，房仲在訂定開價時，往往會採取「高開低走」策略，預留10-15%的議價空間。因此，當你看到開價1200萬時，實際成交價很可能落在1000-1100萬之間。

 

二、破解房仲議價話術的三大關鍵

「銀行鑑價1050萬」：

房仲特別強調這個數字，其實是在暗示你「這是屋主的底線」。但你要知道，銀行鑑價不等於市場行情，更不等於你應該出的價格。聰明的做法是要求房仲提供最近3個月同棟或同社區的實際成交紀錄，這才是真正的議價基礎。

 

「只接受1050-1200萬區間」：

這是典型的「錨定效應」話術，目的是把你的出價錨定在這個區間。實際上，目前房市議價空間平均約10-15%，對於開價1200萬的物件，合理議價範圍應該是1020-1180萬。你可以大膽從950萬開始出價，逐步向上調整。

 

「有其他買家也在談」：

遇到這種說法時，可以要求房仲出示其他買家的斡旋單證明。根據房仲自律規範，他們不能虛構競爭買家。如果房仲支吾其詞，很可能只是議價話術。

 

三、實戰議價策略四部曲

做好市場調查：

上內政部實價登錄網，查詢該社區最近6個月成交紀錄。特別注意樓層、屋齡、坪數等條件相似的物件，這才是真正的行情依據。

 

設定價格天花板：

根據調查結果，設定三個價格：

理想價（低於行情5-10%）

合理價（符合行情）

無論房仲如何遊說，絕不超過合理價。

 

斡旋技巧：

首輪斡旋建議從理想價開始（例如950萬），並設定每次加價幅度（如20-30萬）。同時要註明「貸款不足無條件解約」，保護自身權益。

 

善用時間壓力：

月底、季底是房仲衝業績的關鍵時刻，這時議價空間通常較大。可以故意選在這些時間點出價，增加談判籌碼。

 

四、特別注意的三大陷阱

裝潢成本陷阱：

有些房仲會強調「屋主花了200萬裝潢」，但實際上裝潢價值通常只能折抵房價的30-50%。記住，你買的是房子，不是裝潢。

 

比較標的陷阱：

房仲常拿「隔壁新建案開價1500萬」來比較，但預售屋和中古屋本來就不同市場。要堅持用同類型物件比較。

 

急迫性陷阱：

「今天不定就賣掉了」是最常見的話術。事實上，根據統計，目前中古屋平均銷售期約60-90天，不用急著做決定。

 

五、專業建議

找銀行進行預估價：

除了房仲提供的鑑價，最好自行找1-2家銀行估價，交叉比對更準確。

 

考慮請代書協助：

花3000-5000元請專業代書評估產權狀況和合理行情，這筆錢絕對值得。

 

保持心理優勢：

永遠記住「沒有非買不可的房子」，保持冷靜才能談到好價格。

 

買房是人生重大財務決策，切忌被話術影響判斷。做好功課、堅持原則，才能確保你不會買貴。最後提醒，如果房仲態度強硬不願議價，不妨多看幾間，市場上永遠有更好的選擇。