買房怕錢不夠？3步驟精算『銀行貸多少』避免簽約後資金缺口！

「看到喜歡的房子，卻不確定自己買不買得起？」「簽約後才發現銀行貸不下來，頭期款不夠怎麼辦？」買房最怕的就是「錢的問題」沒算清楚！這篇文章教你 「用最簡單的方法」 算出銀行能貸多少、自備款要準備多少，讓你 「看房不白看、出價不心虛」，避免簽約後才發現資金不足的慘劇！

 

1. 如何知道銀行能貸款多少？

銀行核貸金額主要取決於 「房屋價值」 和 「貸款人條件」，你可以透過以下方式評估：

 

（1）自行試算：初步掌握可貸成數

查詢實價登錄：內政部「不動產交易實價查詢服務網」可查同路段近期成交價，銀行通常參考此數據鑑價。

評估貸款成數：

首購族：一般住宅最高可貸 8 成（目前普遍會落在7成左右）。

第二屋以上：受央行管制，限貸 5 成。

特殊物件（套房、工業宅）：可能僅能貸 6~7 成，甚至更低。

 

（2）找往來銀行「預先審核」

準備文件：

身分證、薪轉存摺（近 6 個月）所得稅扣繳憑單 / 年度收入證明

欲購買房屋的地址（可以申請二類謄本，會有房屋基本資訊可供銀行鑑價使用）

申請方式：

直接詢問往來銀行（如薪轉戶、常用信用卡銀行）。

線上試算：部分銀行（如土銀、台銀）提供房貸試算工具。

 

（3）委託「代書」協助貸款預查（推薦）

優點：

代書熟悉各銀行貸款政策，可比較多家方案，避免自己逐家詢問。

精準評估「房屋實際可貸金額」，避免簽約後才發現貸款不足。

代辦費用約 2,000~3,000 元，比盲目出價後違約划算。

注意：

選擇有執照的合法代書（地政士），並簽訂委託契約。

若物件有瑕疵（如違建、產權複雜），代書能提前提醒風險。

 

2. 自備款該準備多少？

除了「頭期款」，買房還有許多隱藏成本，建議至少準備 「總房價的 3 成」 較安全。

 

（1）頭期款計算

頭期款 = 房屋總價 － 銀行貸款金額 

房屋總價 1,000 萬，銀行核貸 8 成（800 萬） 頭期款 200 萬。

但若銀行鑑價僅 900 萬，貸 8 成 → 實際核貸 720 萬，頭期款需 280 萬。

 

（2）其他交易成本（約房價 3~5%）

 

總自備款公式

自備款總額 = 頭期款 + 契稅 + 代書費 + 仲介費 + 其他雜支 

以 1,000 萬房子為例（銀行貸 8 成）：

頭期款 200 萬 + 其他費用 約 30 萬 = 總自備款 230 萬

 

3. 常見問題 Q&A

Q1. 新青安貸款適合我嗎？

優點：利率低（1.775%）、最高貸 8 成。利息補貼至2026年07月31日止(回復正常利率)，已核准貸款年期/額度/寬限期不受影響。

限制：本人 + 配偶 + 未成年子女「無自有住宅」。不得有出租必須自住，每戶限制 1,000 萬內。

 

Q2. 如果銀行核貸不足怎麼辦？

提高自備款、增加保人，或改向中小型銀行申請

簽約時務必註明「貸款不足可解約」條款，避免違約賠償。

 

Q3. 預售屋的貸款怎麼算？

不同於成屋一次撥貸，預售屋按工程期分期繳款，需確認現金流能否配合，房貸於交屋後開始計算。

 

總結：做好資金規劃，避免購屋風險

先試算貸款：避免簽約後才發現核貸不足。

準備充足自備款：至少房價 3 成，含稅費雜支。

善用代書專業：花小錢（約 3,000 元）預先審核，降低交易風險。

買房是長期承諾，務必做好財務評估，才能順利晉升有殼族！