屋主臨時要求動用履保150萬才肯「借屋裝修」，買方該答應嗎？

我要買的房子有二胎設定，賣方說要先動用履保的錢來還債，這樣安全嗎？銀行會不會不撥款？我該怎麼確保交易順利？

 

首先必須了解銀行核貸鐵則：「產權必須乾淨！」這意味著在銀行撥款前，賣方必須完成，除了原有銀行房貸設定之外，其它所有他項權利設定塗銷與產權過戶到新買方名下程序(原銀行貸款會由新銀行作代償動作)。

 

很多買方常誤以為銀行會直接幫賣方還所有貸款，這是錯誤認知。

實際上，銀行只會在確認房屋過戶完成，沒有除了原銀行貸款之外任何抵押權設定後，才會將買方的貸款撥入銀行代償專戶，繼續接下來的原銀行貸款塗銷與新銀行貸款設定。

 

當遇到賣方資金周轉困難，絕對要避免私下借錢給賣方，或是同意部分動用履保專款，因為這些都可能導致資金被挪用的風險。雖然這樣的做法可能在某些特定條件或因素下導致買方變相被接受，但買方必須有承擔萬一發生問題的風險準備。買方要特別小心。

 

在實務上，我們看過太多案例。有位網友就分享，賣方以急需還二胎為由，要求先給100萬頭期款，結果錢拿了卻不塗銷抵押權，後來發現賣方欠債太多，房子被查封，這100萬就這樣追不回來了。

相反地，另一位網友堅持所有款項走履保，堅持由賣方自行處理除了銀行以外債務問題，最終順利完成交易。這兩個案例的關鍵差異，就在於有沒有透過履保這個安全機制。

 

為了避免買到問題二胎房，簽約前一定要做好三項功課：調閱土地建物謄本確認抵押權狀況、確認賣方的還款方式，以及在合約中明訂賣方須在期限內完成塗銷的條款。如果發現賣方財務狀況不穩，寧願放棄交易也不要冒險，畢竟買房是人生大事，安全絕對要擺在第一位。

 

最後要提醒大家，二胎房的交易過程較為複雜，建議找經驗豐富的地政士全程把關，確保每個環節都合法安全。記住三個最重要的原則：全額走履保、堅持先清償民間債務後過戶。只要把握這些要點，就能大大降低購屋風險，安心完成交易。