張惠山 賣房報稅好複雜？3分鐘搞懂新舊制差別
張惠山 賣房報稅好複雜？3分鐘搞懂新舊制差別
最近要賣房子的民眾注意了！財政部公布最新規定，今年5月報稅時，賣房的所得計算方式有重要調整。群洋國際地產 總經理 張惠山 表示，特別是針對高價住宅和各地區標準都有變動，一不小心可能就會報錯稅。
以下就新制（房地合一稅）和舊制的差異完整說明：
一、新制（房地合一稅）適用範圍及計算方式
適用對象：2016年1月1日後取得的房地產
申報時限：必須在所有權移轉登記日次日起30日內完成申報
稅率級距：
持有2年內：45%
超過2年未逾5年：35%
超過5年未逾10年：20%
超過10年：15%
計算方式：
以實際成交價減去取得成本及相關費用計算獲利
自住房地持有超過6年且符合條件者可享400萬免稅額
二、舊制（財產交易所得）適用範圍及計算方式
適用對象：2015年12月31日前取得的房地產
申報時限：併入隔年5月綜合所得稅申報
計算方式分三種情況：
(1) 有完整買賣資料：實際賣價減當初買價和相關費用
(2) 沒成本資料但屬豪宅（台北市售價6,000萬以上、新北市4,000萬以上）：
售價×（房屋現值/房地現值）×20%（今年新調高）
(3) 沒成本資料且非豪宅：
房屋評定現值×各地區標準比率（今年多數地區調高）
三、新舊制常見混淆點
時間點判斷錯誤：以「取得日期」為準，非出售日期
申報期限混淆：
新制必須在過戶後30天內完成
舊制則是隔年5月併綜所稅申報
稅基計算差異：
新制：土地+建物全數計入
舊制：僅房屋部分計稅，土地免稅
四、2024年新規定重點
豪宅認定標準調整：
新增「單價」門檻（如台北市每坪120萬）
設算獲利率調升：
豪宅從17%調高至20%
各地區標準比率普遍調高
專家提醒
出售前務必先確認適用新制或舊制
新制案件要特別注意30天申報期限
保留完整交易憑證（合約書、付款證明等）
自用住宅優惠要符合「設籍且實際居住」等條件
如有疑問可至國稅局預約諮詢
群洋國際地產 總經理 張惠山 提醒 無論是新制或舊制，賣房報稅都涉及專業計算，建議納稅人可以：
上新制案件：利用財政部「個人房屋土地交易所得稅電子申報系統」
舊制案件：參考國稅局提供的試算表
複雜案件：尋求專業會計師或地政士協助
記得，正確申報才能避免事後被補稅加罰，保障自身權益！
張惠山(山哥來了)
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群洋國際地產集團