預售屋交屋頭款不足？內行人教你合法籌資5招，避開銀行金流地雷

最近許多預售屋陸續交屋，卻碰上房貸緊縮的尷尬期。原本建商保證的8成貸款，銀行現在只願給7成，突然多出1成頭期款要籌措。更麻煩的是，銀行現在連「朋友借款」都要追查金流，一個不小心就可能被拒貸。這種情況該怎麼解？我採訪了10位近期交屋的過來人，整理出這些合法又聰明的應對之道。

 

▍先搞懂銀行在怕什麼？

去年開始，央行嚴格要求銀行落實「金流審查」，主要是防堵「假買賣、真炒房」。銀行會特別注意：

交屋前3-6個月突然有大筆資金存入

借款來自非直系親屬（朋友、同事等）

資金流向不明（如從不明帳戶轉入）

 

▍實戰5招破解頭期款困境

① 親友借款「化整為零」

與其一次借200萬，不如請5位親友各轉40萬到你的帳戶，並備註「贈與」或「借款」。銀行對小額多筆的接受度較高，但記得要簽借款合約（利率約1-2%），避免被認定為洗錢。

 

② 活用保單貸款

如果有儲蓄險或投資型保單，可質借出「保價金」的8-9成。這筆錢不會出現在聯徵紀錄上，金流顯示為「保險公司撥款」，銀行通常不會追問。

 

③ 信用卡預借現金+分期

這招適合缺小額（20-50萬）的人。先刷信用卡預借現金，再辦12期零利率分期。雖然手續費約3-5%，但比信用貸款利率低，且金流會顯示為「信用卡消費」，避開借款疑慮。

 

④ 建商延期付款方案

直接找建商商量，有些建商願意讓買方「分期付頭期款」（例如交屋後半年內分3期付清），這不會影響銀行貸款成數。

 

⑤ 抵押其他資產

名下若有股票、基金或另一間房，可辦「資產擔保貸款」。這類貸款不計入房貸負債比，且金流會顯示為「證券/銀行撥款」，比私人借款更受銀行認可。

 

▍絕對要避開的3大地雷

✘ 跟朋友拿現金存入（銀行會要求說明來源）

✘ 短期內密集轉帳（容易被認定為洗錢）

✘ 謊稱是父母贈與（銀行會要求附上父母財力證明）

 

▍專家建議：提前3個月準備

交屋前3個月就開始分批籌資

所有借款都要有書面記錄

保留資金來源證明（如朋友存摺影本）

 

預售屋交屋本是開心的事，別讓金流問題壞了心情。用對方法，即使頭期款不足也能順利過關！

（你有其他妙招嗎？歡迎留言分享）