共有土地分割小心變贈與！分到的價值不一樣　沒補償恐被課贈與稅

M傳媒 房產中心

共有土地分割，不少民眾以為只是把原本共同持有的土地重新劃分，各自拿回自己的部分，既不是買賣，也不是贈與，應該不會有稅務問題。但財政部台北國稅局提醒，事情沒有這麼簡單。

若共有土地分割後，各共有人取得的土地價值，與原本持分比例應取得的價值不相符，且彼此之間又沒有約定補償，價值增加的一方，可能被認定取得受贈財產；價值減少的一方，則可能被視為贈與人，必須依法辦理贈與稅申報。

換句話說，共有土地分割不是只看「面積有沒有分到」，而是要看「價值有沒有相當」。

國稅局說明，共有土地辦理分割時，稅捐機關會依分割時的公告土地現值，計算各共有人實際取得土地的價值，再和各自原本持分比例所應取得的價值比較。如果分割後取得價值與原持分價值一致，原則上只是共有物分割；但如果有人分到的土地價值比較高，有人分到的土地價值比較低，而雙方沒有現金或其他方式補償差額，就可能被認定為一方無償移轉財產給另一方。

舉例來說，小明和小強共有一筆土地，兩人協議分割。分割後，依公告現值計算，小明取得的土地價值比原本持分應得價值多了800萬元，小強取得的價值則少了800萬元。如果雙方沒有約定補償，也沒有實際支付差額，稅法上就可能認定小強將800萬元財產利益贈與小明，小強必須辦理贈與稅申報。

這也是土地分割最容易被忽略的稅務地雷。

很多人分割土地時，只考慮哪一塊比較好使用、哪一邊臨路、哪一邊比較方正、誰要靠近祖厝、誰要留著耕作，卻忘了這些條件都會影響土地價值。即使面積看起來差不多，只要其中一塊臨路、地形方正、開發價值高，另一塊位置較差、使用受限，分割後的價值就可能出現落差。

國稅局提醒，共有人如果希望避免被認定為贈與，辦理分割前就應該先試算分割後各自取得土地的公告現值，確認是否與原持分比例相當。若確實存在價差，就應在分割協議中明確約定補償方式，例如由取得價值較高的一方，以現金補償取得價值較低的一方，並保留付款紀錄與相關證明。

若沒有補償，稅捐機關就可能認為價值減少的一方，是把差額無償讓給價值增加的一方，進而產生贈與稅問題。

不過，國稅局也指出，為避免重複課稅，依規定，受贈人因取得價值增加土地所繳納的土地增值稅，可以自贈與總額中扣除後，再計算贈與稅，減輕納稅人負擔。也就是說，若分割過程同時涉及土地增值稅與贈與稅，並不是所有金額都會被重複計入，但仍須依法申報與檢附相關資料。

專家表示，共有土地分割常見於兄弟姊妹分產、親屬共有祖產、繼承人協議分割、合夥投資土地拆分等情境。這類案件最容易因為「都是自己人」而忽略稅務規劃。家人之間覺得好說話，土地就照大家方便的方式切一切，結果事後才發現，公告現值差額過大，反而被認定有贈與問題。

尤其在都會區或重劃區，土地條件差一點，價值可能差很多。同一筆土地分割後，臨路與不臨路、角地與袋地、可單獨建築與須整合開發，價值都可能明顯不同。若只用面積平均分配，很容易忽略實際價值不平均。

因此，共有人辦理土地分割前，最好先請地政士、估價師或稅務專業人士協助試算。除了看公告土地現值，也應同步評估土地使用分區、道路條件、建築線、地形、可開發性與未來處分價值。若分割結果無法完全等值，就應明確約定補償金額，避免日後被補稅或裁罰。

對民眾來說，最重要的觀念是：土地分割可以是單純的權利調整，也可能因價值不等而被視為財產移轉。關鍵不在於你主觀上是不是想贈與，而在於分割後是否有人「多拿了價值」，有人「少拿了價值」，且中間沒有補償。