苗栗高鐵特區十年沉睡！產業進駐關鍵在「地上權解方」

【M傳媒 房產中心】

距離通車即將屆滿十年，苗栗高鐵特定區仍像個沉睡的巨人。佔地400公頃的都市計畫區，如今正面臨關鍵轉型時刻。縣府啟動第二次通盤檢討，專家學者直指兩大癥結——產業專區42次流標、佔地38%的農業區轉型困難。這個被寄予厚望的「中繼站」，如何蛻變成為真正的「目的地」？

十年發展困境

苗栗高鐵特定區的都市計畫自2007年實施，高鐵站於2015年12月通車，然而發展速度遠不如預期。特定區內兩塊縣有產專區土地，面積合計約2.2萬坪，底價近50億元，歷經42次招標卻全部流標，成為區域發展的最大障礙。這個數字背後，反映的是企業對一次性買斷高額土地成本的卻步。

專家轉型建議

面對發展困境，專家學者提出突破性建議：產專區應改採「設定地上權」方式招商，吸引外商研發總部與物流產業進駐；農業區則可配合國家大矽谷計劃與後龍科技產業園區的擴充需求，進行檢討轉型。這種思維的轉變，從「賣斷土地」到「長期合作」，正是活化特定區的關鍵鑰匙。

產業連動效應

專業意見指出，一旦廠商進駐，自然會產生員工宿舍與居住需求，這種「以產帶住」的模式，有機會打破特定區目前的人口停滯現狀。特別是在苗栗縣府積極推動氫能等新興產業的背景下，高鐵特定區具備成為產業聚落的潛力。

區域定位思考

苗栗高鐵特定區的最大優勢在於其地理位置——正好承接台中、新竹兩大科學園區的外溢需求。縣府計畫透過建構優質教育與生活環境，結合高鐵一日生活圈的便利性，將特定區從單純的交通中繼站，轉型為具備完整機能的目的地。

財務計畫挑戰

儘管專家建議方向明確，但產專區改採地上權設定的財務計畫仍需詳細評估。如何設計具吸引力的合作方案，同時確保縣庫收益，將是通盤檢討的重要課題。過往的失敗經驗顯示，單純的土地銷售模式在這個區域已經證明不可行。

M觀點：

苗栗高鐵特定區的十年困境，其實是台灣許多新開發區的縮影。與其堅持傳統的土地銷售思維，不如重新定義區域價值。地上權設定確實是個可行方向，但成敗關鍵在於配套措施的完整性，從產業引進、住宅規劃到生活機能建構，需要全盤性的策略思考。特定區的活化不應只看短期招商成果，而應該著眼於長期產業生態系的建立。在台灣西部科技廊道日益成形的趨勢下，苗栗高鐵特定區若能找到自己的利基定位，仍有機會從沉睡中甦醒，成為真正的區域亮點。