高雄房市驚現兩極化！美術館豪宅鬆動VS小宅暴衝

【M傳媒房產中心／專題報導】

「高雄房市正在經歷一場寧靜革命！」當美術館特區的豪宅價格出現鬆動之際，全市的小宅產品卻以倍數成長的氣勢狂飆。這個被譽為高雄豪宅金三角的美術館特區與農16特區，在央行連續打房措施下，正面臨十年來最明顯的價格調整。與此同時，全市新建案坪數在十年間縮水超過8坪，一房產品年增幅更驚人地突破100%，呈現出「豪宅退燒、小宅當道」的兩極化發展。

 

根據永慶不動產在地觀察，南美術館生活圈的中古屋市場，在央行第七波信用管制後，房價已出現5%到10%的議價空間。這個擁有43公頃美術館園區、輕軌環繞的頂級住宅區，正面臨買氣萎縮的考驗，成交量僅剩前年同期的一半水準。店東葉誌螢分析，許多中古屋屋主在經歷近一年的銷售困境後，價格態度開始「放軟」，特別是近兩個月的降價跡象更為明顯。

 

美術館特區產品結構也正在轉變。

這個過去以80坪以上大坪數住宅為主的豪宅聚落，如今也吹起「小宅風」，產品型態從三房、四房擴大到兩房產品。葉誌螢指出，目前市場上最受青睞的是總價2,000萬元、含平面車位的大樓住宅，成為當前的主力成交標的。相對地，總價超過3,000萬元的50到60坪新古屋，以及總價4,000萬元以上的豪宅產品，銷售難度明顯增加。

 

高雄整體房市正朝著「越小越熱」方向發展。

根據統計，高雄新建案平均坪數從2015年的40.73坪，縮減至2025年的32.48坪，十年間減少超過8坪，幅度達兩成。若以市區新案單價50萬元計算，等於購屋者可以省下400萬元預算，足以再購買一間中古套房。

 

一房產品爆發式成長。

根據高雄市不動產建築開發商業同業公會統計，今年1至8月申報開工的建案中，共有621戶為「1房產品」，相較2024年全年的292戶，年增幅超過一倍。其中苓雅區以286戶居冠，前鎮區、鼓山區也分別達112戶與97戶，顯示未來小宅市場供給將大幅增加。

 

高雄市代銷公會理事長謝哲耀分析，十年間高雄住宅產品出現明顯變化，過去兩房產品權狀至少有30坪，如今只剩下20幾坪。這種「坪數縮水」現象，主要反映建商在營建成本節節攀升下，為了將總價控制在市場可負擔範圍內所做的調整。

 

M觀點 高雄房市的兩極化發展，精準反映了台灣居住正義的現實困境。

當美術館特區的豪宅開始出現鬆動，代表投資性買盤正在退場；而小宅產品的倍數成長，則訴說著首購族在高房價下的無奈選擇。與其說這是市場的自然調節，不如說是購屋者在有限預算下的被迫讓步。未來高雄房市能否健康發展，關鍵在於能否在豪宅與小宅之間，找回適合中產階級的合理住宅產品。畢竟，一個健康的房市不該只有兩個極端，更需要讓每個人都能找到安身立命的所在。圖／google map