銀行估價少200萬！他買房驚見「自備款多掏160萬」專家揭貸款成數計算陷阱

M傳媒 房產中心／專題報導
許多購屋者在房屋交易過程中，經常遇到銀行鑑價與賣方開價不一致的狀況。近期有民眾詢問，若房屋銀行鑑價為2,000萬元，但賣方堅持以2,200萬元出售，是否仍能申請到8成貸款？自備款又該如何計算？本文將從銀行貸款實務角度，為您詳細解析相關問題。

根據銀行貸款實務，金融機構核貸的基礎是依據「銀行鑑價金額」而非「成交價格」。

也就是說，即使購屋者以2,200萬元購屋，銀行仍只會以2,000萬元的鑑價金額作為貸款計算基礎。

以這個案例來說，若貸款成數為8成，銀行最高核貸金額為2,000萬元的80%，也就是1,600萬元。因此，購屋者需要準備的自備款計算方式為：成交價2,200萬元減去銀行核貸金額1,600萬元，等於600萬元，而非直覺認為的440萬元（2,200萬元的20%）。

這樣的差額來自於銀行風險控管機制。

銀行在進行房貸審核時，會參考實價登錄資料、鄰近類似物件成交行情、屋況及地段等因素進行專業評估，不會單純依照買賣雙方的成交價格來核定貸款金額。

對於購屋者而言，面對銀行鑑價與賣方開價的落差，建議可採取以下做法：
首先，可向多家銀行申請鑑價，了解市場行情；
其次，可根據銀行鑑價結果與賣方進行議價；
若價差確實存在且無法縮小，則需重新評估自身的資金準備是否充足。

此外，購屋時也應注意銀行可能對貸款成數的其他限制，例如房屋屋齡、所在地區、借款人收入條件等，這些因素都可能影響最終的核貸結果。

M觀點 在簽訂購屋契約前，最好先向往來銀行進行貸款預審，確認可貸金額後再行決定。同時也應在契約中載明「貸款不足解約條款」，保障自身權益。最重要的是，購屋前務必做好財務規劃，保留足夠的自備款與相關稅費預算，才能避免交易過程中出現資金缺口問題。圖／google map