江翠北側預售量暴跌87% 一個月賣8戶？專家揭：建商不降盤算
新北市重劃區正面臨前所未有的市場考驗。根據最新統計數據，2025年上半年板橋江翠北側重劃區預售屋交易僅48件，相較去年同期的389件，暴跌87.7%，相當於平均一個月只賣出8戶，成為新北市各重劃區中跌幅最大的區域。這個驚人數字背後，反映的是央行第七波信用管制與房貸緊縮政策對房市的深遠影響。

 

新北市主要重劃區2025年上半年預售交易狀況

央行自去年9月祭出第七波選擇性信用管制後，市場立即產生明顯反應。不僅投資買盤大幅撤離，連自住客群也轉趨觀望，整體市場信心明顯不足。特別是重劃區這類推案量大的區域，更成為這波調控政策的「重災區」。江翠北重劃區作為新北市重點發展區域，其預售市場的急凍現象格外引人關注。

 

量縮關鍵原因解析
近年來重劃區內預售屋房價飆升，自住客不僅購屋門檻大幅拉高，且購屋負擔變得更重。第七波選擇性信用管制以及銀行房貸緊縮後，買方購屋心態轉趨保守，加上對房價有一定程度的降價期待，讓今年上半年重劃區買氣急速衰退。

全球經濟環境的不確定性也是重要因素。美國關稅政策與國際經濟局勢動盪，影響投資人信心，使得原本活躍的投資型買盤大幅減少。建商與代銷業者感受到市場變化，紛紛調整推案策略，部分原定今年推出的案子選擇延後開案，進一步加重量縮現象。

 

建商因應策略分歧
面對市場寒冬，建商出現明顯的策略分歧。甲山林集團選擇「讓利銷售」，旗下位於江翠北側重劃區G區的「濱河帝景」項目，就以新板特區市價6到7折銷售。實價登錄顯示，今年5月「濱河帝景」次頂樓出現每坪單價達95.33萬元的交易。

另一方面，興富發與亞昕建設則選擇加碼推案。興富發集團2025年預計推出住宅與商辦共14大案，總銷金額達1835億元；亞昕建設也宣布將推動總銷上看千億元的12筆新案。這顯示建商對市場前景判斷存在明顯分歧。

 

個案表現優於整體的市場現象
若僅從總體數據判斷江翠北重劃區的市場狀況，可能忽略重要的市場細節。事實上，該區域內個案表現差異極大。以知名新建案「濱河帝景」為例，今年2月公開銷售至6月期間，實價登錄已顯示超過200筆交易，甚至出現單價9字頭的成交紀錄，顯示優質建案仍然能夠吸引買氣。

同樣在板橋舊市區，也有新推案在今年上半年開案後迅速成交破百件。這些現象說明，在整體市場偏弱的環境下，地段佳、產品規劃完善的建案依然能夠突圍而出，維持一定的銷售動能。這種「個案表現優於整體市場」的現象，成為當前房市調整期的重要特徵。

 

未來展望與市場啟示
市場專家分析，當前房市正在經歷一場「質變而非量變」的調整過程。投資型買盤退場後，市場由真正的自住需求支撐，買方更注重建案實質條件而非投資前景。這種轉變雖然導致交易量縮減，但卻有助於市場回歸健康基本面。

對於預售市場未來走向，專家認為關鍵在於價格調整的幅度與速度。如果建商願意適度讓利回應市場需求，交易量有機會逐步回溫；若買賣雙方價格認知持續存在差距，市場僵局可能還會持續一段時間。

 

M傳媒觀點
江翠北重劃區的交易量縮反映的是房市結構性調整，而非單純市場衰退。我們認為，央行信用管制確實有效抑制投機炒作，讓市場回歸自住需求。

建議購屋者應把握此波調整期，仔細評估建案實際條件與自身需求，選擇具備稀缺性地段與優質規劃的產品。對建商而言，與其追求推案量，不如專注提升產品力，才能在當前市場環境中脫穎而出。

長期來看，這波調整有助於房市健康發展，避免過度炒作帶來的系統性風險。買賣雙方都應該適應這種新常態，建立更健康的房市交易環境。