房貸利率衝破2.3%創16年半新高 購屋族壓力爆表
中央銀行最新數據顯示，2025年7月五大銀行新承作房貸利率攀升至2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄，距離2008年12月的歷史高點2.523%僅一步之遙。在央行第七波信用管制與不動產貸款集中度嚴格控管下，房市持續呈現「量縮價盤整」格局，購屋民眾面臨利率攀升與貸款緊縮的雙重壓力。

 

央行經研處官員分析，房貸利率持續走升的主要原因在於第七波選擇性信用管制的影響。

銀行業者為遵守銀行法第72條之2規定，積極控管不動產放款，對房貸業務採取更謹慎態度。同時，為降低授信風險，銀行紛紛調升利率因應，導致房貸利率不斷攀升。

 

貸款達人 呂崑 富表示，雖然7月份五大銀行新承作房貸金額達到709.24億元，較6月增加45.46億元，但這主要是部分房貸遞延至7月，以及銀行整批分戶貸款較6月增加所致。呂崑富 指出，房市交易量能明顯萎縮，7月份六都建物買賣移轉棟數雖然月增4.2%，但與去年同期相比大幅減少29%，顯示市場買氣明顯降溫。大台北地區房價月指數出現小幅年減，整體房價呈現小幅修正與鬆動態勢。這些數據都印證了當前房市已不如過去那樣看好，正式進入調整期。

 

值得注意的是，新青安房貸在7月份金額達到286億元，占五大銀行新承做房貸比重增至40.28%，創下去年7月以來新高。這符合央行與政府政策目標，將信用資源保留給無自用住宅的民眾。然而，新青安房貸預計在明年退場，市場關注政府是否會因應明年選舉提出新的房貸利多方案。專家指出，即使以舊青安方案持續推行，在利率方面仍會受到首購族青睞，這類政策優惠貸款將繼續成為市場主流。

 

貸款達人 呂崑富 提醒，市場關注的焦點在於央行未來貨幣政策走向。

如果9月份有機會看到央行降息，自然也會反映在房貸利率數據上，終止目前的攀升趨勢。但更重要的是，央行是否持續緊盯銀行房貸業務，若銀行仍不願積極放款，對於房市的刺激效果恐怕不如預期。當前房市已經轉變為以首購自住為市場主力，投資客比例大幅降低，顯現政策調控已產生實質效果。

 

貸款達人 呂崑富 觀點：
房貸利率攀升至16年半新高，確實對購屋族造成沉重負擔，但這也反映了央行控制房市過熱的決心。從正面來看，市場回歸自住剛性需求是健康調整的必經過程，投資炒作成分降低有助於房市長期穩定發展。

對於有意購屋的民眾來說，現在雖然面臨利率較高的環境，但房價已出現鬆動跡象，議價空間相對擴大。建議購屋者應該更審慎評估自身還款能力，優先考慮政策優惠貸款方案，並將利率上升風險納入財務規劃中。

未來關鍵在於政策延續性與市場平衡。新青安房貸退場後需要有接續方案，避免首購族頓失依靠。同時，央行也需在控管風險與維持市場流動性之間取得平衡，過度緊縮可能傷及無辜的自住需求。現階段或許是「危機入市」的機會點，但務必量力而為，避免過度槓桿操作。

 

作者簡介

呂崑富
資深貸款顧問，長期深耕房產與金融領域，專注於房貸優化與資產規劃。現為「房屋貸款知識家」版主，致力於將艱澀的金融政策轉化為大眾易懂的知識，協助購屋者避開陷阱、做出理性判斷。