廢墟飆天價！58年公寓一坪開410萬，建商嘆：窮人連老房子都住不起
M傳媒房產中心／M編

政府近年積極推動都更，卻出現一個詭異現象：老舊廢墟身價暴漲，賣得比新房子還貴。台北大安區一間58年一樓公寓，16坪開價6588萬，換算一坪410萬，外牆斑駁、內牆龜裂，連住都不能住，卻因為「都更潛力」被炒到天價。建商感嘆：「沒有都更條例的時候，窮人還住得起老房子；有了都更條例，窮人連老房子都住不起。」

58年廢墟一坪410萬，賣的是「都更夢」
走進這間58年屋齡的公寓，外牆早已剝落，內牆斑駁不堪，陽台堆滿雜物，狹窄的空間連居住都很困難。但屋主開價6588萬，平均一坪410萬，廣告寫得清楚：「稀有一樓都更標的，車位重建後會有。」

附近店家透露：「前一陣子有人來談都更，地點好，有學校、捷運。」專家預估，投資客看中的不是這間破房子本身，而是它背後的土地持分和都更潛力。不動產拍賣協會理事長籃茂山直言：「這兩三年感覺，有這種都更素材的產品，比較多人會來搶，可能以後效益會有80%、100%以上。」

廢墟不是廢墟，是投資客眼中的「黃金」。

政府出容積獎勵，建商、屋主「無本套利」
連雲建設總經理蔡漢霖一語道破問題核心：「當一個制度由設計出來，然後變成大家可以賺錢的一個巧門，這個制度就顯然大有問題。」

他解釋，政府推動都更，本意是淘汰老化建築、加強居住安全。但為了提高建商和屋主的整合意願，祭出容積獎勵，讓大家覺得「有賺頭」。結果導致老房子居然賣得比新房子還貴。

蔡漢霖說：「老屋就是隨著使用的狀況它會折價，當一坪換一坪變成大家的期待的時候，而且確實有很多人可以換到，我只要簽了一個同意書，等個五、六年，我就可以換成新的房子。」以內湖貿七國宅為例，屋齡42年海砂屋，歷史成交均價僅47.56萬，都更後每戶能分回一坪換一坪以上，單價上看130萬起跳，屋主不用貼錢，房價就能翻2到3倍。

都更紅利推升房價，窮人連老屋都住不起
蔡漢霖不諱言對現況感到憂慮。政府不出錢，只出「容積獎勵」，建商賺了、屋主賺了，等於無本套利。但帶來的後果有兩個：

第一，推升房價。 「那麼爛的房子，都變七八十萬的時候，有新房子的人就會說，連老房子都是這個價錢，我新房子要更貴。」房價就是這樣被層層墊高的。

第二，都更案件過度集中在市中心。 「目前可行的案件，就是住戶不用出錢的案件，基本上都在市中心，都在房價高的地方。」蔡漢霖說，出了大台北地區，幾乎沒有人在談都市更新。

台灣用容積獎勵，日本用稅制逼老屋汰換
相較台灣，日本更鼓勵住戶自籌重建。若屋況太差有損市容，政府可介入強制修繕。更重要的是，日本有固定資產稅1.4%、都市計畫稅0.3%，以及高額的修繕積立金，土地持有成本高，抑制囤房、抑制炒作，迫使老屋加速汰換，而不是一味用容積獎勵補貼。

蔡漢霖直言：「大家的期待是，自己不用出錢，所以說造成即使政府投入了那麼大的資源進去，其實只是圖利少數特定人而已，那也沒有辦法推動都市更新。」

M編：當老屋的價值不再來自「居住功能」，而是來自「都更期待」，市場就徹底變了味。
廢墟賣天價，不是因為它能住人，而是因為它可能讓你一夜暴富。這種制度紅利，本意是加速城市進步，但當它淪為期待翻倍的資產遊戲，反而拖累城市發展，讓真正的居住需求被徹底拋在腦後。蔡漢霖說得無奈：「沒有都更條例的時候，窮人還可以住得起老房子；有都更條例以後，窮人連老房子都住不起。」這句話，值得所有制定政策的人深思。

你覺得都更是在幫城市進步，還是在幫投資客套利？留言告訴M編！

示意圖／google map