繼承三間房吵翻天！3子女選擇「公同共有」冷戰2年，意外省下百萬稅金

文／情情來了 明深地政士事務所主辦代書 嚴意情

 

最近看到一個新聞，情情覺得一定要跟大家分享，有3個子女為了繼承三間房產吵到快打官司，結果沒人退讓，最後決定「先這樣放著」。

兩年後不但不用吵架了，還意外省下超過百萬的稅金！

 

故事是這樣的，資深地政士鄭文在分享真實案例。三個子女繼承父母留下的三間房產，怎麼分都喬不攏。有人想要這間、有人想要那間，吵到快上法院。

當時因為繼承後6個月內沒辦登記會被罰款，三方只好先達成協議：由其中一人代表，先辦「公同共有」登記，房子暫時三人共同持有，但沒有分割比例。

 

大家都想說「先這樣放著，以後再說」。

結果兩年後，其中一位繼承人打電話來問情情的同行：現在想辦「一人一間」，要繳多少契稅、增值稅、贈與稅？

沒想到答案讓他們嚇一跳，通通不用繳！

 

關鍵在這裡：公同共有v.s.持分共有，差很大

很多人遇到繼承，第一個反應是「大家公平就好」，直接登記成「每人持分三分之一」。這個做法乍看合理，但後遺症很嚴重。

因為一旦登記成持分共有，未來想調整成「一人一間」，就變成「所有權移轉」。

 

這時候該繳的稅一樣都跑不掉：

土地增值稅：土地漲價的部分要繳

契稅：建物移轉要繳（約6%）

贈與稅：超過244萬的免稅額就要繳

但這三兄妹當初用的是「公同共有」，沒有持分比例，未來要改成「一人一間」，在法律上叫「遺產分割」，而不是「買賣」或「贈與」。

 

根據內政部解釋函令（台內地字第8785251號）：

已辦竣公同共有繼承登記之不動產，仍為遺產，繼承人就遺產協議申辦分割登記或分別共有登記，應依繼承人之申請，其以協議申辦遺產分割登記者，得以「分割繼承」為登記原因。該分割繼承登記，其性質雖係共有物分割，而準用民法關於共有物分割之規定，惟仍無礙其為遺產分割之結果，故不課徵土地增值稅、贈與稅及契稅。

 

情情翻譯一下：只要當初是用「公同共有」辦繼承，之後要改成一人一間，不管怎麼分，都不用繳土增稅、契稅、贈與稅！

 

更厲害的是，連二次繼承都省稅

這個「公同共有」的優勢，還能延伸到下一代。

 

假設阿公留下三間房，三個子女用公同共有方式登記。後來大兒子過世，由他的兩個小孩（孫輩）繼承。這時候孫輩可以直接跟其他兩兄妹協議，把阿公留下的房產「重新分割」，就算孫輩分到的比例比原本的應繼分多，一樣免稅。

 

根據內政部102年9月3日函令，若祖輩遺產維持公同共有，即便父輩往生後由孫輩繼承，孫輩仍可透過協議分割直接繼承祖輩遺產，同樣享有免除上述三稅的優惠。

情情只能說：這個制度，是給懂的人玩的。

 

情情總結：事緩則圓，專業要懂

這三兄妹當初吵到快打官司，選擇先「冷處理」兩年，結果意外省下超過百萬的稅金。

 

情情不是叫大家遇到繼承就擺爛，而是提醒：辦繼承不只有「馬上分」這一條路。 有時候「先放在一起」，反而能幫你省下一大筆稅。就像內政部函釋所說，遺產未分割前本來就是全體繼承人公同共有，先辦公同共有登記只是讓這個狀態延續，避免逾期罰鍰，之後再協議分割一樣適用免稅優惠。

 

如果你是繼承人，正在煩惱怎麼分、要不要賣，建議先找專業地政士聊聊。不要為了「公平」急著辦持分，反而讓自己未來多繳幾十萬、上百萬的稅金。

 

繼承登記選對方式，省下的稅金可能比你想的還多。 情情在明深地政士事務所等你來聊！