賣掉繼承的房子，怎麼算「房地合一稅」才不會多繳？

重點提醒：繼承成本要用「物價指數」調整！

如果你賣掉的是繼承來的房子，計算「房地合一稅」時，不能直接用繼承時的房屋和土地現值當成本，而是要根據「消費者物價指數（CPI）」來調整這個成本。如果沒調整，可能會少算成本，結果就是多繳稅！

 

以下用簡單的例子和步驟，告訴你怎麼正確計算，避免被多扣稅！

 

一、實際案例：賣掉繼承的房子，稅怎麼算？

 

案例背景

誰賣房子：甲先生

什麼時候繼承：110年5月

繼承時房子的價值：200萬元（房屋＋土地的現值）

什麼時候賣掉：113年2月

賣多少錢：400萬元

持有時間：2年9個月（稅率35%）

 

錯誤算法：沒調整物價指數

甲先生直接拿繼承時的200萬元當成本，結果多繳稅：

賣價400萬 -成本200萬 -費用12萬（賣價的3%）＝ 188萬（賺的錢） 

稅金＝188萬 ×35% ＝ 65.8萬元 

 

正確算法：用物價指數調整成本

查物價指數：從繼承時（110年）到賣掉時（113年），物價漲了7%，所以調整率是107%。

調整成本：200萬 × 107% ＝ 214萬（調整後的成本） 

重新算稅：賣價400萬 - 成本214萬 - 費用12萬 ＝ 174萬（賺的錢） 

稅金＝174萬 × 35% ＝ 60.9萬元 

退稅：原本繳65.8萬，正確只要繳60.9萬，所以退稅4.9萬元！ 

 

二、正確報稅的4個步驟

 

步驟1：確認繼承成本

找出繼承時房子的「房屋評定現值」和「土地公告現值」，加起來就是成本。

如果找不到資料，可以去地政機關或國稅局申請。

 

步驟2：查物價指數

到財政部網站查「消費者物價指數」。 https://www.tax.nat.gov.tw/

路徑：財政部電子申報繳稅服務網 → 個人房屋土地交易所得稅 → 申報查詢 → 消費者物價指數。

 

步驟3：調整成本

公式：調整後成本 ＝ 繼承時的現值 × 物價指數調整率 

例子：如果繼承時現值200萬，物價指數調整率107%，那調整後成本就是214萬。

 

步驟4：填報稅單並繳稅

在報稅單的「成本」欄位填寫調整後的金額（如214萬）。

算出賺的錢和要繳的稅後，完成報稅和繳稅。

 

三、常見問題與提醒

 

1. 費用怎麼算？

如果沒有實際費用單據，可以按賣價的3%計算（如400萬×3%＝12萬）。

如果實際費用超過3%，可以附上單據按實際金額報。

 

2. 持有時間怎麼算？

從「被繼承人買房子的時間」開始算，不是從你繼承的時間。

例子：如果被繼承人109年買房，你110年繼承，113年賣掉，那持有時間就是4年。

 

3. 如果報錯了怎麼辦？

如果已經報完稅，發現成本算錯，可以向國稅局申請更正退稅。

 

四、實用建議：3招保護自己權益

保留繼承相關文件：像是遺產稅申報書、繼承系統表、房屋稅單等，以後報稅會用到。

定期查物價指數：每年物價指數可能會變，賣房子前記得再確認一次。

找專業人士幫忙：如果對報稅流程不熟，可以請會計師或地政士幫忙，避免出錯。

 

調整成本，合法省稅

賣掉繼承的房子時，一定要記得用「物價指數」調整成本，才能正確計算稅金，避免多繳稅！如果有任何疑問，可以打國稅局免付費電話0800-000-321，或上網找「國稅智慧客服」查詢，保護自己的權益！