房市冷到發抖、價格卻不跌？「小宅＋危老」逆勢撐盤真相曝光 | M傳媒

M傳媒房產中心／專題報導

買氣冷成這樣，房價怎麼還不掉？這幾個月不少民眾走進接待中心，看到冷清的現場都會脫口而出：「這樣還賣得動嗎？」根據最新住展風向球統計，9月份新案平均每週來客約10組、成交不到1組，交易量幾乎快「斷氣」。但最吊詭的是價格卻紋風不動，議價空間不到一成，等於開價說幾乎是多少就要多少，顯示市場雖冷，屋主卻一毛也不想讓。

 

進一步觀察市場結構，小坪數產品仍是目前推案主流。

由於總價門檻低、貸款壓力相對輕，小宅仍是剛需族與投資客的共同避風港。台北東區更出現單坪突破200萬元的迷你套房，坪數不到15坪，卻仍賣得下下叫，讓人不禁懷疑——是房價太硬，還是買方心太軟？

 

除了小宅撐盤外，「都更危老案」也成了撐起房價的另一條腿。

像台北市萬華、文山，甚至新北中和、新店，都陸續出現單價破百萬的新高紀錄，像「漢皇方圓」、「友座明明德」都創下區域歷史價。這類案子多半位於交通生活機能成熟的蛋黃區，坪數規劃又落在熱門的20坪左右，一推出就成為都會區換屋族與退休族的搶手貨。

 

房價為何這麼硬？原因其實不難理解。

首先，資金無處可去，房地產依舊是最具保值性的資產工具；其次，台灣持有稅偏低，讓屋主即使放著不賣也不痛不癢；再加上通膨環境下，實體資產被視為抗通膨的避風港。換句話說，大家嘴上說冷，實際上仍沒人願意便宜脫手。

 

即使央行最近會議維持現狀，市場仍嗅到未來政策鬆動的可能性。

明年選舉將至，若政府推出刺激景氣措施、甚至出現降息跡象，都可能再度點燃房市信心。對比國際市場正在降息的趨勢，台灣房價的「不跌反穩」，其實更像是投資人提前卡位的結果。

 

目前市場可說形成兩個平行時空：

何世昌表示，一邊是成交量冷得像冰庫，另一邊卻是價格仍撐在高點。對首購族而言，這樣的「量縮價穩」最難熬，因為等不到跌價、也看不到轉折。房市短期內想出現「價跌經濟學」的情況，看來仍遙遙無期。

 

M觀點：房市就像一灘表面平靜、底下暗潮洶湧的水。

交易量縮代表市場觀望情緒高漲，但資金沒退場、政策也沒出手，價格自然不會鬆。特別是小宅與危老案這兩類產品，具備低總價與地段優勢，就算景氣再冷，也有人願意接。真正的關鍵不在房市冷不冷，而在市場什麼時候認輸。只要資金環境沒改變、持有成本沒提高，「不跌」反而會變成這個時代最強的現實。