當房仲說「銀行鑑價就是這個價」時，你該相信嗎？

真實案例：林小姐的購屋驚魂記「這間房子銀行鑑價就是1200萬，不可能再低了！」去年底，台北市的林小姐在中山區看中一間中古公寓，房仲信誓旦旦地保證銀行的鑑價結果。沒想到簽約後送銀行評估，鑑價竟然只有1050萬，瞬間出現150萬的資金缺口，讓林小姐差點違約賠上定金。

 

這樣的案例每天都在上演。更驚人的是，超過一半的買家表示當初說的鑑價金額與實際結果有明顯落差。

 

房仲話術背後的真相

銀行鑑價這個名詞在房市交易中成為常被濫用話術之一。

資深房仲透露：「業界確實存在三種常見手法：」

虛報鑑價法：直接謊報銀行鑑價金額，營造「物超所值」的假象

選擇性告知：只提供同社區最高價的成交案例，忽略低價交易

拖延策略：以「要簽約才能送鑑價」為由，阻止買方提前確認貸款額度

 

銀行的無奈

我們每天都會接到買方抱怨，說房仲保證的鑑價和實際落差很大。某公股銀行房貸部主管無奈表示：銀行的鑑價是根據嚴謹的估價模型，但很多房仲為了促成交易，會給買方不切實際的期待。

 

購屋族三大迷思

迷思一：房仲說的鑑價就是銀行最終結果

事實：房仲可能只是參考近期成交價，非正式鑑價

 

迷思二：所有銀行的鑑價標準都一樣

事實：不同銀行對同一物件的估價可能相差10-15%

 

迷思三：簽約前無法知道大概鑑價

事實：可透過實價登錄和銀行初估掌握範圍

 

為什麼這篇文章很重要？

本文將透過：

銀行鑑價的實際運作流程

破解房仲常見的話術手法

專業人士的實務建議

幫助你在購屋時避開鑑價陷阱，避免成為下一個「鑑價落差」的受害者。

 

一、銀行鑑價的真相：房仲話術 vs 實際狀況

最近在台北看房的張先生遇到一個困擾：「為什麼不同房仲對銀行鑑價的說法差這麼多？」這個問題其實反映了房市長期存在的資訊不對稱現象。

究竟房仲口中的鑑價數字是真是假？讓我們從銀行實務角度來解析：

 

銀行鑑價模式：

初步估價：僅參考實價登錄，誤差範圍約±10%

正式鑑價：簽約後派專員勘查，精準度較高

 

常見話術：

「銀行鑑價就這麼多」：可能是最近同社區的最高成交價

「現在銀行不送鑑價」：部分屬實，但可要求提供近期成交案例

「喜歡比較重要」：潛台詞是開價可能高於市場行情

 

二、破解鑑價話術的實用技巧

 

技巧1：三方比價法

查實價登錄（篩選同棟近半年成交價），詢問2家以上銀行房貸專員，比較不同房仲的報價

 

技巧2：關鍵問題反問法

當房仲說「銀行鑑價XXX萬」時，可以問：

這是哪家銀行的估價？能提供最近3個月的成交案例嗎？

 

技巧3：合約保障條款

在斡旋書註明：若銀行鑑價低於成交價XX%，買方有權無條件解約

 

三、銀行鑑價實務流程

 

簽約前：

買方提供地址/謄本/貸款人財力證明即可初估

 

簽約後：

正式送鑑需備齊：買賣契約書，權狀影本，產權說明書，最新謄本

銀行現場勘查重點：屋況（漏水、結構），嫌惡設施（宮廟、高壓電塔），社區管理狀況

 

對保時：

確認核貸成數/年期/寬限期與利率=(鑑價,成交價)×貸款比例，利率依物件條件調整

 

四、特殊物件鑑

 

預售屋轉約：

銀行多按合約價鑑價，但若市價下跌或上漲都可能產生估價落差

 

工業宅/農舍：

鑑價可能只有市價5-7成，需特別注意土地使用分區

 

老舊公寓：

屋齡超過30年影響貸款年限

 

五、專業建議：如何保障自身權益

地政士建議買方應掌握『三要原則』：

要自己查實價登錄

要問2家以上銀行

要在合約加註貸款成數條款

 

銀行房貸主管透露：

我們最怕遇到買方說『房仲保證能貸XX成』，實際上銀行鑑價有一套嚴謹標準，建議購屋前先做『貸款試算』比較保險。

 

六、結論：聰明買房這樣做

不要完全相信單一房仲說法，多方查證最重要

簽約前務必確認貸款額度，避免資金缺口

善用契約條款自保，降低交易風險

賣厝阿明提醒，2024年起部分銀行已採用「AI估價系統」，鑑價速度更快但也更透明。買方只要掌握正確方法，就能破解房仲的話術迷思，做出明智的購屋決策。