「3,800萬豪宅竟只貸到3成！」專家：這叫有禮貌拒絕，高總價買家掉坑

【M傳媒房產中心／專題報導】

近日一名網友分享購屋困境，明明購買的預售豪宅合約金額高達3,800萬元，但向農會申請房貸時，竟僅核准約三成貸款。網友不解：「不是應該依合約金額審核房貸嗎？」此事立刻在房市圈引起討論，也凸顯高額房貸審核的複雜性與潛在風險控管手法。

據網友描述，他的預售豪宅合約書明確記載總價3,800萬元，並已支付部分頭期款，但農會在審核過程中僅願意核准三成貸款，導致購屋資金壓力增加。此情況讓許多網友感到困惑，紛紛詢問「銀行或農會是否有權不完全依照合約金額核貸？」

賣厝阿明指出，雙北以外豪宅貸款若總價在4,000萬元豪宅線，金融機構通常會格外謹慎。

若申請人的財務條件未達特別優秀標準，貸款機構往往會採取「有禮貌拒絕」手段，也就是透過降低核准成數，控制高額房貸風險。換言之，雖然合約金額明確，但銀行或農會仍會依據整體風險評估結果，調整貸款額度，以避免未來可能的財務曝險。

知識傳媒 貸款人 呂崑富分析，高額房貸審核不單以合約價為依據，而是綜合考量購屋人財務狀況、房屋地段、建商信譽、區域房價走勢等多項因素。尤其非雙北區域豪宅市場交易量有限、價格波動大，銀行與農會審核時自然更保守，即使合約清楚記載購屋金額，也可能核准貸款成數低於預期。

對於購屋族而言，這個案例提醒一個現實：

高額房貸核准成數不等於購屋合約金額，而是銀行或農會綜合評估風險後的結果。若遇到此類情況，購屋者可先了解貸款被壓低的原因，評估是否需增加自備款或尋求其他銀行貸款方案，避免因貸款不足而影響購屋進度。

總結來看，3,800萬元的豪宅被農會僅核准三成房貸，並非單純合約糾紛，而是金融機構在雙北以外高額房貸上的審慎操作。雖然「有禮貌拒絕」可能讓購屋者感到挫折，但理解銀行與農會的審核邏輯，仍有助於購屋族理性規劃財務，確保購屋計畫順利進行。