居住正義試金石！桃園「可負擔住宅」成敗關鍵在「管得住、管得久」

【M傳媒房產中心／專題報導】

面對台灣高房價困境，桃園市政府近日拋出「可負擔住宅」構想，計畫在中壢體育園區及機捷沿線整體開發區，提供約三千戶每坪價格「甚至可能2字頭」的住宅給首購族，並搭配封閉性回售機制，要求購屋者須自住，未來若轉售，房屋必須回售給市府或依規定價格計算，以杜絕投機炒作。這一政策一出，立即引發社會討論，有人認為是突破性的創新，也有人質疑是否會重演過去「合宜住宅」的爭議。

 

賣厝阿明指出，可負擔住宅應該大量推廣，「買不起的租社宅，買得起的就買可負擔宅」，他強調，只要建立好價格規範，並且明確規定可負擔宅只能回售給政府，即便將來面臨拍賣，也必須由政府出面回收，投機者就無利可圖。阿明認為，這樣一來，可負擔住宅自然會回歸常態性住宅樣態，不會再淪為炒作工具，真正落實為市民提供的可負擔居住選擇，而非投資商品。

 

「中間型住宅」採取不同模式保障

芬蘭的使用權住宅制度讓住戶支付使用費即可長期居住；英國與荷蘭則以部分產權或共享產權方式，使住戶以較低門檻取得居住保障；瑞士與部分歐洲國家則透過住宅合作社模式，共有產權維持居住穩定。而桃園的「可負擔住宅」屬於有限制產權模式，類似西班牙保障住宅、法國社會租購住宅以及美國部分城市的價格限制住宅，核心精神在於設定自住義務、持有年限及轉售規範，以避免房屋資源被挪用與炒作。

 

制度是政策成敗關鍵

過往國宅、軍宅與合宜住宅即使有自住義務與轉售限制，仍難逃被市場化操作的命運。桃園市若要推動此政策，必須解決土地供給、營建成本、供給數量及價格維持等問題，同時建立公平透明的估價與回購程序，避免住戶權益受損或市府承擔過高財務風險。面對未來選票壓力與購屋民眾要求鬆綁的呼聲，市府能否堅守原則，也是政策可行性的一大考驗。

 

M觀點，桃園「可負擔住宅」提供新思路：

除傳統租屋與購屋外，政策型中間住宅或許是破解高房價、降低民眾居住壓力的關鍵選項。賣厝阿明特別提醒，只要價格規範明確、回售機制落實，「管得住、管得久」，這類住宅將真正回歸社會住宅功能，而非炒作工具。若能做到，桃園這次嘗試不只是地方政策，更有潛力成為全國多元住宅體系的重要範例。