虛坪改革拍板在即 內政部推修法 公設比有望下降

【M傳媒房產中心／專題報導】

購屋族長年飽受「虛坪過高」之苦，實際使用坪數與帳面坪數往往落差極大。內政部25日正式宣布，將推動虛坪改革，規劃修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，調整容積計算及車位權屬，使買方能獲得更多「實坪」，降低公設比，並減少模糊計算空間，讓房市交易更加透明。

 

這次改革最重要的亮點，在於「一般電梯將納入免計容積」

回應高齡化社會中電梯成為建築基本設施的需求。國土管理署署長吳欣修指出，透過免計容積項目的調整與規範，不僅可防止免計容積遭到濫用，也能讓建案公設比下降1％至2％。再加上未來停車空間權屬歸為「專有部分」，預期整體公設比可望下降5％，購屋族能獲得更實在的坪數，而建商總銷坪數不受影響，市場焦點將重新聚焦於「總價」。

 

《建築技術規則》的修正將重新定義免計容積範圍

明確將一般電梯列入，同時規範管委會使用空間的總容積不得超過1％，並設定20平方公尺的基本保障，最高不得超過100平方公尺。如此一來，小基地建案也能確保管理空間足夠，卻不至於過度膨脹成「虛坪」。

 

至於車位規劃涉及《公寓大廈管理條例》修正
內政部表示，未來法定停車位將會有獨立權狀，並以「車格」計算基地持分。沒有購買車位的住戶，不必再分擔車道面積的公設負擔，只有購買車位的住戶才需負擔相關比例。這項改革不僅提高公平性，也能清楚區分「機電、梯廳等居住公設」與「停車空間」，避免住戶承擔不必要的坪數成本。

 

外界關注改革是否會推升房價
吳欣修回應，修法後雖然公設比下降，但建商總銷不變，因此並不會直接推升單價。實際上，改革目的是「減少灰色空間」，將坪數計算透明化，購屋族買到的空間更具實用性。至於市場是否會因此重新調整單價，仍需觀察，但整體而言，改革將有助於讓房市朝向公平與總價導向的方向發展。

 

《建築技術規則》最快明年1月正式上路

內政部也規劃過渡期「關門條款」，確保在修法前已經請領建照或送件的都更、危老案可適用舊制，避免市場產生大幅波動。而涉及停車空間專有化的《公寓大廈管理條例》修正，內政部則力拚在本會期送交立法院審議。

M觀點：虛坪改革，表面上是技術規則的修正，實質上卻可能改變台灣房市長期以來的遊戲規則。

過去民眾購屋，常因高公設比而覺得「坪數買貴卻住小」，如今透過免計容積與停車位專有化的制度設計，買方將更清楚知道自己花的錢對應到多少實際空間。這項改革雖不必然讓房價下降，但卻能讓交易更透明、更聚焦於「總價能否負擔」，對自住型買家來說，無疑是一大正面利多。