70歲買1800萬房被銀行打槍？專家:：三方案輕鬆住進蛋黃區

深夜的客廳裡，老陳盯著房屋銷售廣告發呆，手中的計算機按了又按。70歲的他，手頭有1000萬積蓄和一間繳清的舊公寓，每個月還有4萬多退休金進帳。"難道我這樣的条件，真的買不起新北蛋黃區1800萬房嗎？"銀行專員那句"您年紀太大，貸款可能有困難"的話語，至今仍在耳邊迴響。

 

1. 貸款年齡的殘酷現實

銀行對70歲借款人的限制：

貸款年限：最多只能貸10年（80歲前需還清）

月付試算：貸款1100萬/10年/利率2.5%，月付高達10.3萬（遠超4萬收入）

銀行潛規則：非薪資收入（租金、股息）可能只認列60%

 

2. 現有資產的運用限制

錯誤作法：拿已繳清的900萬房去貸款來買新房

金管會明文禁止「房貸資金用於購置不動產」

若被發現，銀行可要求提前還款

正確解法：賣掉舊房換現金新房

 

【3種務實方案】兼顧居住需求與財務安全

方案1：賣舊房+現金，直接升級新房（最推薦）

步驟：

出售現有900萬房產加上原有700萬頭期，總資金1600萬

買1800萬房只需貸款200萬，月付約1.1萬（輕鬆無壓力）

優勢：

完全避開貸款年齡問題，保留300萬緊急預備金（原1000萬現金中）

適合對象：

舊房無特殊情感價值，希望徹底改善居住品質

 

方案2：用子女名義買，自己當保證人（需謹慎）

操作方式：

以子女名義申請房貸（可貸30年，利率較低），自己提供700萬頭期，子女貸款1100萬，月付約4.3萬（30年期），用舊房出租2萬收入來減輕貸款壓力，此方案

需子女收入足夠（通常需月收入8萬以上）

風險提醒：

產權歸屬問題，需簽訂「借名登記協議」，子女若已有房貸，可能影響核貸成數

適合對象：

子女財務狀況穩定，家庭關係緊密無糾紛

 

方案3：降低預算，現金買斷小宅（最保守）

調整目標：

改買1200-1500萬物件，700萬頭期 + 貸款500-800萬

貸款500萬/15年期，舊房出租2萬，月付約0.8萬（無壓力）

推薦區域：

板橋：府中站周邊中古華廈（25坪/1500萬）

中和：景安站小兩房（20坪/1300萬）

新店：七張站舊公寓（30坪/1200萬，需裝修）

優勢：

保留更多現金流應急，避免高齡貸款限制

 

【關鍵提醒】高齡購屋必知3件事

稅務優惠要把握

若「賣舊買新」，符合「重購退稅」可省土地增值稅，

自用住宅地價稅、房屋稅減半

 

現金流安全邊際

至少保留200-300萬醫療預備金

避免月付超過收入的50%（以4萬收入為例，房貸+管理費＜2萬較安全）

 

產權與繼承規劃

若與子女共同持有，建議預立遺囑

可考慮「信託登記」避免未來糾紛

 

怎麼選最聰明？

想住蛋黃區新房，賣舊房換屋（方案1）

需保留舊房，用子女名義買（方案2）+ 出租舊房補貼

最保守穩健，降低預算買中古屋（方案3）

最後建議：

找專業「地政士」試算稅費，並與銀行確認「以房養老」或「子女貸款」細節，才能量身打造最佳方案！

 

像老陳這樣的案例正在增加。專業理財顧問發現，許多高齡客戶都不知道，其實只要將資產重新配置，就能破解"有錢卻買不到房"的窘境。關鍵在於要跳脫傳統思維，善用現有房產的價值，而不是執著於高額貸款。畢竟，到了這個年紀，財務安全比什麼都重要，與其被每個月沉重的房貸壓得喘不過氣，不如選擇一個讓自己晚年真正安心的方案。