台灣高房價困境的稅制結構性問題與解方

台灣房價居高不下的現象，已從單純的經濟問題演變為嚴重的社會問題。這個問題的根源，可從貨幣政策與財稅制度的交互作用來理解。央行寬鬆的貨幣政策如同上游的大水庫，而房市與股市則是下游的兩個主要蓄水池。在這套系統中，台灣長期失衡的財稅政策就像是一套設計不良的水利工程，持續將過多資源導向房地產市場。

 

2012年實施的實價登錄制度曾被寄予厚望，期待能為實價課稅鋪路。然而十年過去，我們與真正的實價課稅仍有一段距離。現行稅制可分為資產利得稅與持有稅兩大類。2016年上路的房地合一稅雖是重要突破，採用實價計算交易所得，但400萬元的免稅額設計削弱了政策效果。更關鍵的是，持有稅方面的改革幾乎停滯，地價稅與房屋稅仍以嚴重低估的公告價格為稅基，形成制度性的漏洞。

 

稅制改革的爭議核心在於課稅基礎的認定。反對實價課持有稅的論點認為，這等同對未實現利得課稅。但這個觀點忽略了一個更根本的問題：房地產的課稅基礎本就不應是市價，而應是租金收益。經濟學家亨利‧喬治的原始理論強調的是對「地租」課稅，而非資產價格。在新加坡的實踐中，政府以經過公證的租金為基礎計算房產稅，不僅解決了估值問題，更能即時反映市場變化。

 

台灣要推動真正的稅制改革，首先必須解決租屋黑市問題。現行制度下，多數租賃契約未經登記，政府難以掌握實際租金資訊。借鏡新加坡經驗，建立強制租約登記制度並加強稽查，將是邁向「實租課稅」的關鍵第一步。唯有打破既得利益結構，建立以實際經濟活動為基礎的課稅制度，才能真正解決台灣長期扭曲的房市問題，讓住宅回歸居住本質。