房貸8成變6成？原來銀行和你想的「八成」根本不一樣！

最近有個朋友興沖沖地買了間1,000萬的房子，心想：「貸8成就是800萬，自備200萬剛剛好！」結果銀行核貸時卻說只能給600萬，氣得他差點昏倒。這到底是怎麼回事？原來銀行說的「8成」和你想的「8成」，根本是兩回事啊！

 

「你的8成」vs.「銀行的8成」差在哪？

買方算法（樂觀版）

「成交價1,000萬 × 8成 = 貸款800萬」→ 自備款只要準備200萬就好

銀行算法（現實版）

「銀行估價900萬 × 8成 = 貸款720萬」「再扣掉你其他負債，最後核貸600萬」→ 突然要多掏200萬現金

 

為什麼銀行估價總是比成交價低？

銀行怕你買貴了

最近房市波動大，銀行估價通常會比實際成交價保守5-15%。像台北老公寓、高雄新重劃區特別明顯。

 

地段有隱形扣分

如果房子在巷弄太深、靠近福地、或是沒有電梯的老公寓，銀行估價會再打折。

 

銀行額度控管

季底或央行緊縮政策時，銀行會故意估低一點來控制放款量。

 

被銀行估價氣到？3招反擊術

第1招：幫銀行「補課」

整理同社區最近3個月實價登錄

提供裝潢估價單（證明買價合理）

找2家以上估價公司報告

 

第2招：換家「識貨」的銀行

地區型銀行（如京城、台中商銀）對當地行情較熟

自己的薪轉銀行通常願意估高一點

外資銀行（如滙豐、渣打）較不看地段偏見

 

第3招：玩數字遊戲

先爭取30年改40年貸款，讓月付金降低

用「寬限期」減少前期還款壓力

把裝潢費併入貸款（有些銀行可接受）

 

簽約前必做「防縮水」檢查

先問清楚銀行估價

不要傻傻用成交價算，直接問：「以這個地址，你們最近估價多少？」

合約加這條保命

「若銀行核貸不足成交價幾成，買方有權無條件解約」

自備款多抓2成

就算說能貸8成，實際要準備到總價的30-40%最安全

 

專家小聲說

某銀行房貸主管偷偷告訴我：「其實我們最怕遇到拿實價登錄來吵架的客戶...」下次如果銀行估價比成交價低太多，直接把最近3筆成交紀錄拍在桌上，很多行員就會默默重新送審了！