央行「軟中帶硬」箝住建商咽喉：一場看不見降價底線的耐力賽開跑 

【M傳媒房產中心／報導】

在房市「量縮價盤」的迷霧中，中央銀行的政策走向猶如一盞探照燈。近期總裁楊金龍明確表態，對抑制房價的成果「沒有很滿意」，政策基調「緊中帶鬆」卻毫不放鬆。此刻，他已將最新一道狙擊線，精準對準了房地產的源頭：建商的土地融資與建築融資（土建融）。這項宣告，揭開了當前高房價僵局的核心矛盾，一場央行、銀行與建商間的終極耐力賽，正式進入決勝階段。

政策轉向：從打炒房到卡源頭

這場耐力賽的戰線已清晰劃分。一邊，是受政策保護、被視為居住正義象徵的「新青安」首購族。為此，央行承諾會「彈性管理」新青安貸款，避免政策影響剛需。另一邊，則是被嚴格鎖定的投資客與多屋族，其購屋槓桿早已被第七波選擇性信用管制壓制。

如今，決戰的第三條戰線正式開闢，供給端的建商。央行明確指示，不動產放款管制將更聚焦於土建融業務。邏輯很清楚：要打破房價僵局，必須掐斷建商「惜售」的資金後援。銀行高層坦言，央行的不動產貸款集中度管制在明年第一季也不會退場，核心原因就是「房價還沒跌到央行所要求的水準」。

但弔詭之處在於，沒有人知道央行衡量房價的那把「尺」究竟在哪裡。這種不透明性，成為市場最大的心理壓力。

建商現況：中小型 VS 大型建商

央行的新戰略，正精準放大建商陣營內部的脆弱斷層。

一方是「苦哈哈」的中小型建商。在交易量急凍的環境下，他們面臨房子賣不動、資金鏈緊繃的生存危機。專家分析，這些建商將在未來一到兩年內承受最大壓力，可能被迫「以讓利換成交」或「出售持有土地」來換取現金。

另一方，則是「口袋很深」的大型建商。

他們憑藉豐厚資本，擁有足夠的「惜售」本錢，成為房價難以鬆動的主要支柱。他們寧可減量推案、拉長銷售時間，也不願輕易降價，因為一旦降價形成趨勢，將侵蝕其龐大的土地庫存價值。銀行高層點出殘酷現實：台灣有能力一次買下數棟房子的有錢人仍多，若管制鬆綁，房價可能反彈更快。這正是央行最深層的恐懼，害怕一旦放開管制，壓抑的購買力會將房價再度推向高點。

從資金水龍頭變身央行「監理手」

在這場耐力賽中，銀行業的角色從過去的資金提供者，轉變為央行的前線執行者。央行雖然宣布2026年起不動產貸款總量管理「回歸銀行自主控管」，但這絕非鬆綁。銀行必須按月向央行報送詳細數據，並隨時準備接受「專案金檢」。楊金龍的「鬆緊帶哲學」意在警告：只要銀行放款表現「離譜」，管制將立刻收緊。

因此，銀行不得不調整策略。一位銀行高層表示，他們會更嚴格審視建商的銷售率，確保銀行融資不成為建商囤房惜售的幫兇。這意味著，未來建商若想順利取得或延續土建融貸款，必須拿出具體的銷售成績，否則銀行將緊縮銀根。央行的目標，正是透過銀行體系，對建商施加持續的現金流壓力，逼使其面對市場現實。

2026年「供給海嘯」與「資金斷點」考驗

當前房市呈現「量急縮、價僵住」的罕見畫面。成交量已萎縮至近十年低點，但價格僅是盤整或微幅修正。然而，真正的壓力測試將在2026年全面來臨。

最大的變數來自史無前例的「供給海嘯」。據內政部推估，未來三年將有約32至36萬戶新屋完工潮。與此同時，預售市場因貸款緊縮，買氣早已凍結，導致大量預售屋可能轉為成屋餘屋。專家估算，未來三年建商待售的成屋餘屋量可能高達8至10萬戶。

當龐大新供給碰上緊縮的資金環境，市場的「資金斷點」將成為關鍵。無論是無法貸足款項的預售屋買家被迫違約，或是部分中小型建商為求現金流而「讓利出清」，都可能成為壓垮區域價格心理防線的最後一根稻草。屆時，央行等待的「房價顯著修正」，或許才可能真正浮現。

這場耐力賽的結果，將取決於三個關鍵因素：大型建商的資本厚度能「惜售」多久、中小型建商的資金鏈何時出現破口，以及2026年龐大交屋潮所帶來的實際賣壓有多沉重。只是在那之前，所有人都必須耐心等待，看誰先眨了眼。