高學歷驅動房市新格局：從聯徵資料看「知識經濟」如何重塑購屋主力與金融條件

中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富

根據財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）最新統計，2025年第三季房貸貸款者呈現明顯學歷分布差異，高學歷族群已穩健成為房市購屋主力，也對房貸條件形成「隱形優勢」。

資料顯示，碩士學歷者平均房貸利率最低，僅2.40％，大學學歷者次之，為2.44％，博士學歷者則為2.49％。專科與高中職學歷者利率偏高，分別為2.58％與2.67％。核貸成數方面，大學學歷購屋者最高，平均達73.08％，碩士72.51％、博士70.59％，高中職及專科則約七成水準。購屋鑑估值亦呈現階梯分布，博士購屋者平均2,051萬元最高，碩士1,762萬元、大學1,408萬元，專科與高中職分別為1,350萬元與1,198萬元。

長期觀察近十年趨勢，高中職及專科學歷購屋者占比逐年下降，至本季僅16.82％與10.25％。反觀大學學歷購屋者占比已過半，達50.84％，碩士學歷者亦成長至17.59％，兩者合計近七成，顯示房市主力正由高學歷族群掌控。

銀行主管指出，學歷並非貸款條件直接決定因素，房貸審核仍以信用、收入、職業及財務能力為核心。但高學歷族群收入相對穩定，財務規劃與信用行為良好，對銀行而言風險相對可控，因此在利率與核貸成數上展現優勢。

專家分析，教育普及與知識密集型產業的崛起，使高學歷族群收入穩定性提升，購屋能力與承擔長期房貸的能力也相應增加。這不僅塑造房市新格局，也對銀行產品設計、建商規劃及政策制定產生深遠影響。例如，高學歷購屋族對居住品質、智慧化建築及社區環境更為重視，將驅動市場供給升級。

呂崑富指出，政策上需兼顧不同收入與教育背景族群的居住需求，避免房市由高學歷、高收入群體壟斷，保障中間族群及年輕家庭的購屋與居住機會。未來房市觀察焦點，除了價格與供需外，高學歷族群的金融表現與購屋需求，將持續影響不動產市場與金融策略。

聯徵資料顯示，高學歷已成房市的「隱形擔保」，透過知識資本轉化為金融信用與購屋優勢，預示台灣房市在知識經濟下正進入新的結構性時代。