前屋主違規，罰單找上我？專家：你買的不只是房子，還「繼受」了風險 | M傳媒

【M傳媒房產中心／報導】

「明明不是我改格局，為什麼市政府要罰我？」真實上演的案例。一名新屋主入住後，因與鄰居發生摩擦，遭檢舉室內違規變更格局，建管處到場稽查並拍照存證，後續恐面臨連續開罰。更讓屋主無法接受的是，這些違規，竟然全都發生在「前一手屋主」時期。

 

這起事件，清楚揭露許多購屋族容易忽略、卻極具殺傷力的法律現實，在不動產交易中，違規不是看「誰做的」，而是看「現在是誰的」。

 

事情起因並不複雜。屋主購入一戶屋齡約三十年的住宅，交屋入住後，並未再動過任何格局。但因鄰居熟知原始格局，檢舉該戶從原本的兩房，被隔成三房，涉嫌違反室內裝修相關法規。當建管人員到場後，屋主才驚覺事情嚴重。

 

在專業人士建議下，屋主向市政府申請「竣工圖」，這份文件等同房子的「身分證」，記載建築完成時合法核准的原始格局。結果攤開圖面一比對，違規事實一目了然：竣工圖是兩房，現況卻是三房，多出來的空間並未依法申請。

 

屋主原以為，既然能證明違規發生在前屋主時期，政府理應回頭開罰前手，但答案卻讓人錯愕。依現行法規，只要沒有合法的室內裝修許可，違規狀態存在於「現在」，責任就歸屬於「現任所有權人」。

 

專家解釋，這正是法律上的「繼受」概念。房屋所有權移轉時，新屋主不只承接房子的使用權與增值利益，也一併承擔與該不動產相關的義務與風險。政府執法的邏輯很單純：現在擁有、現在使用、現況違規，就由現在的屋主負責，至於當初是誰敲牆、誰隔間，並非行政處罰的認定重點。

 

更現實的是，一旦遭檢舉並完成稽查拍照，後續往往不是「一次性罰款」就能了事。若未在期限內改善，違規案件可能面臨連續處罰，每次金額高達六萬元，直到完成改善為止，對一般家庭而言，壓力極大。

 

在這樣的情況下，專家直言，屋主實務上只剩兩條路：

一是選擇硬撐，承擔反覆開罰與長期心理壓力；

二是認賠止血，補辦合法的室內裝修許可，讓違規狀態合法化，換取日後居住的安心。

 

這起案例也點出幾個重要提醒。

首先，購買中古屋時，不能只看「現在住得順不順」，更要確認格局是否與竣工圖一致；

其次，室內隔間並非小事，只要涉及新增房間、變更動線，就可能落入違規風險；

再者，與鄰居的關係往往比想像中重要，一次檢舉，可能就會引爆過去從未被追究的問題。

 

在房價高、交易頻繁的市場環境下，這類「買後才爆雷」的案例並不罕見。提醒民眾交屋前，務必把看不見風險查清楚。否則，買到的不只是房子，還可能是一段前屋主留下來的「違規人生」。