預售屋轉讓攻略：新舊制差異、稅費成本與實務注意事項

最近許多預售屋買家面臨同樣的困擾：「當初買的預售屋現在想轉手，但聽說現在規定變嚴格了？」確實，預售屋轉讓涉及複雜的法規與稅務問題，若不了解最新規定，很可能會吃大虧。本文將從新舊制差異、轉讓條件、稅費計算到實務風險，帶您全面掌握預售屋轉讓的關鍵要點。

 

首先必須釐清的是，預售屋轉讓規定在2021年7月1日實價登錄2.0實施後出現重大變革。這個時間點就像是預售屋轉讓的分水嶺，直接決定了您的預售屋能否轉讓以及相關條件。

 

對於2021年7月前簽約的「舊制預售屋」，轉讓條件相對寬鬆。根據內政部規定，建商若同意轉讓，收取的手續費不得超過總價的千分之一。例如總價1500萬的預售屋，手續費上限就是1.5萬元。但要注意，有些建商會在合約中直接禁止轉讓，這點在簽約時就須特別留意。

 

在稅務方面，由於預售屋尚未取得產權，轉讓的是「契約權利」，稅基計算與成屋不同。稅務機關是以「轉讓價格扣除已繳工程款及相關費用」來計算獲利，再依持有時間課徵房地合一稅。若持有未滿2年，稅率高達45%；2-5年為35%。舉例來說，若已繳200萬工程款，以250萬轉讓，獲利50萬在持有未滿2年的情況下需繳納22.5萬的稅金。

 

至於2021年7月後簽約的「新制預售屋」，轉讓門檻大幅提高。除非符合「特殊情形」，如調職、重大傷病、非自願離職等，並經建商同意，否則一律禁止轉讓。這項規定主要是為了抑制預售屋炒作，但也讓資金周轉較不靈活的買家面臨更大壓力。

 

特別要提醒的是，有些人會想透過「低價轉讓給親友」來規避稅負，但這種做法風險極高。國稅局對於異常交易查核嚴格，若轉讓價格明顯低於市場行情，差額部分可能被認定為贈與，超過每年244萬免稅額度就需課徵10%-20%的贈與稅。

 

在實務面上，預售屋轉讓還需考慮以下風險：

建商態度至關重要，有些建商雖未明文禁止轉讓，但會以各種行政程序拖延；

市場行情波動大，若遇房市反轉，可能面臨「轉讓價格低於已繳款項」的虧損風險；

接手方的貸款條件也是變數，若其無法取得足夠貸款，交易仍可能破局。

 

最後建議，若有預售屋轉讓需求，應採取以下步驟：

先確認合約簽訂時間，判斷適用新制或舊制；

詳閱合約條款，確認建商是否允許轉讓及相關費用；

精算各項稅費成本，包括房地合一稅、手續費等；

必要時尋求專業代書或會計師協助，確保合法合規。

 

預售屋轉讓涉及複雜的法規與稅務問題，事前充分了解相關規定，才能做出最有利的決策，避免因小失大。買房是人生重大財務決策，每個環節都值得謹慎對待。圖／google map