政策重拳下的無辜犧牲者！換屋族慘成房市「人質」　專家警告：堰塞湖恐潰堤
「政策打得漂亮，但水卻堵住了自己人。」台灣房市正面臨前所未有的流動性危機，三部曲政策重拳下，換屋族成為最大的無辜犧牲品。

【M傳媒 房產中心】從重稅、限制換約到嚴格房貸管制，政府確實成功抑制了短線投機，但首購族與換屋族卻被卡在同一條堰塞湖中，買房不易、賣房不動，市場流動性幾乎停滯。《住宅週報》社長陸敬民直言，這是政策設計的嚴重副作用，也是台灣房市必須立即面對的生存挑戰。

重稅惜售風暴

第一部曲從2021年7月1日的「房地合一稅2.0」開始。財政部透過重稅限制短期交易，原本打算精準打擊炒房，但效果卻完全偏離目標。「我現在賣房要繳45%的稅，不如繼續留著出租。」擁有台北市中山區一間公寓的陳先生無奈表示。這種「惜售心態」正在全台蔓延，屋主為避免高額稅負，選擇持有不動產，導致市場上的房屋供給大幅減少。

根據財政部最新數據，2021年房地合一稅收暴增至762億元，比前一年翻了三倍，政府稅收豐收，但房價卻絲毫未跌。這種「政府賺飽、民眾苦哈哈」的現象，讓許多換屋族進退兩難。

換約限制資金斷鏈

第二部曲發生在2023年7月1日，《平均地權條例》修正案上路，其中「限制換約」成為最致命的殺手鐧。過去投資客可透過預售屋轉售套利，新法規則嚴格限制轉售對象及廣告行為。「我因為工作調動必須搬家，現在預售屋卻不能轉讓，每個月還要繳工程款。」一位在新竹科技業工作的工程師訴苦。這種困境正在全台各地上演，原本流通的房市資金渠道被徹底堵死，市場流動性急速下降。

更嚴重的是，換屋族也被迫停手，無法順利完成「小換大」、「舊換新」的生涯規劃。市場彷彿河道被封堵的堰塞湖，進得來的資金完全流動不出去。

信用管制重擊

第三部曲在2024年9月19日登場，央行宣布第七波「選擇性信用管制」。政策當天立即生效，許多購屋人根本措手不及。「我原本計畫賣掉舊公寓換電梯大樓，現在貸款成數從7成降到5成，自備款瞬間短缺200萬。」台中一位準備換屋的教師沮喪地說。這波管制讓新承作房貸平均成數降至64.7%，創下10年新低。

這一刀直接切斷了市場的最後活水，對首購族與換屋族的影響尤其致命。許多年輕家庭因自備款不足，加上貸款成數下降，根本無法順利完成換屋計畫，整個世代的居住正義正在倒退。

無差別攻擊後遺症

問題的核心並非「要不要管」，而是「如何管得精準」。現行政策的一刀切作法，固然能限制投機客，但也把真實自住需求一起拉下水。「我們就像戰場上的平民，被自己人的炮火誤傷。」一位想要換屋迎接第二個孩子的年輕父親比喻。這種無差別的政策攻擊，正在產生嚴重的後遺症。

市場專家觀察到，由於流動性嚴重不足，許多區域的成交量大跌，但價格卻因供給稀少而維持高檔。這種「量縮價不跌」的扭曲現象，正是政策失靈的最佳證明。

解開死結兩把鑰匙

面對日益嚴重的流動性危機，專家提出兩套緊急補強方案。Plan A是滿足自住需求，例如將1屋換1屋的申貸戶納入廣義「新青安」範疇，並延長切結書期限，降低銀行壓力，由國稅局事後追蹤。Plan B則是鬆綁換約限制，擴大親屬認定範圍，放寬非自願性離職或賠售達一定幅度即可放行，保持市場最低限度的流動性。

「政策應該像外科手術刀，精準切除腫瘤，而不是像大刀亂砍。」房市專家建議，未來應該建立更細緻的差別化管理機制，讓真正的自住需求能夠正常流通。走在各大都會區的街頭，處處可見「售」字招牌懸掛數月無人問津的景象。房仲業者苦笑說：「現在連帶看都要靠緣分。」這個曾經活絡的市場，正在政策的三重打擊下逐漸失去生命力。

M觀點：從房市政策三部曲來看，政府打擊投機確實取得表面成效，但副作用遠比預期嚴重。

換屋族、首購族成為政策「連坐法」下的無辜受害者，市場流動性嚴重受阻可能帶來長期隱憂。未來房市管理必須更精準、更細緻，採取滾動式調整策略，才能真正兼顧抑制投機與保障自住需求。否則，這個不斷擴大的堰塞湖，終有一天會潰堤淹沒所有人。