台灣房貸為何變成「玄學」？貸款達人 呂崑富 三大痛點解析
阿明看中一間總價1200萬的房子，自備240萬，簽約時期待貸款8成。兩個月後銀行通知僅核准5成，缺口360萬，頓時進退兩難。這不是特例，而是台灣房市的真實縮影。貸款達人 呂崑 富 表示，近年央行選擇性信用管制下，銀行出現「房貸排隊撥款」現象。等待數月、成數縮水、利率調高，讓購屋者即使簽了約，也像在賭場下注。問題核心在於「先簽約、後審貸」的流程，在當前環境下風險被無限放大。

貸款達人 呂崑富 提出民眾貸款三大痛點

痛點一：等待冗長，不確定性高
從鑑價到撥款平均45-60天，部分甚至延至90-150天。等待期間利率可能升高、政策收緊，銀行額度說砍就砍。若貸款不成，買方恐違約、訂金被沒收，還牽涉法律糾紛。

痛點二：資訊不對稱，黑箱操作
同一買方，在不同銀行可能核貸8成或僅6成，差異原因卻無人能解釋。鑑價標準差異大、信用評分不公開、承辦人主觀判斷、政策額度隨時變動，讓房貸更像抽籤而非科學評估。

痛點三：交易效率低落，市場受害
不少買賣最後因貸款卡關而破局，造成連鎖效應：賣方錯失出售時機、仲介陷入糾紛、買方承受違約壓力。當交易無法順利完成，不僅浪費社會資源，也削弱市場信任與參與意願。

貸款達人 呂崑 富 提醒民眾貸款深層問題
政策緊縮效應：央行打房政策帶來高度不確定性，銀行寧可少貸。
風險轉嫁機制：購屋者先簽約承諾，卻無法確定貸款是否到位。
金融素養不足：不少購屋者高估貸款能力，忽略申貸難度。
國際比較：先審後簽的智慧
美國：普遍要求「貸款預先核准」（Pre-Approval），買方在看房前就掌握可貸額度與條件，簽約更有保障。
日本與歐洲：多採「事前審核」機制，確認貸款能力後才簽約，避免買方違約與資源浪費。
這些制度讓購屋流程更可預測，大幅減少交易不確定性。

貸款達人 呂崑 富 建議貸款改革刻不容緩
要讓房貸回歸理性，台灣必須改變「先簽約、後審貸」的制度，建立透明、可預測的流程。改革拖得越久，越多家庭在不確定中煎熬，市場信任也隨之流失。
改革需要政府、銀行、業者與消費者共同努力，讓購屋從「玄學」回歸「科學」。

 

作者簡介

呂崑富
資深貸款顧問，長期深耕房產與金融領域，專注於房貸優化與資產規劃。現為「房屋貸款知識家」版主，致力於將艱澀的金融政策轉化為大眾易懂的知識，協助購屋者避開陷阱、做出理性判斷。