危老重建新挑戰：台北市14%案件失效 小基地開發陷資金風暴

在台北市土地資源稀缺的現實下，危老重建已成為都市更新的重要引擎。根據最新統計，台北市危老重建核准案件正式突破千件大關，達到1,006案，創下自2018年政策推動以來的里程碑。然而，這項亮眼數字背後卻暗藏危機—失效案件累計達137件，失效比例逼近14%，其中更有近半數是基地面積不足100坪的小型開發案，反映出當前營建成本高漲下的開發困境。

 

政策紅利遞減 市場熱度轉向理性

危老重建政策在2020年達到高峰，當年台北市核准案件數衝上299件，主要受惠於10%的時程容積獎勵誘因。隨著獎勵逐年遞減，去年核准量已降至77件，顯示開發商與地主逐漸回歸理性評估。信義房屋企研室專案經理曾敬德分析：「現在市場更關注實質可行性，而非盲目搶搭政策列車。」

 

值得注意的是，失效案件集中在2020至2021年間，共計76案未能如期推進，恰逢疫情後營建成本暴漲時期。這些「紙上重建」的案例，多數卡在資金鏈斷裂的困境——當原配合銀行無法追加貸款，而鋼筋、水泥等原料價格又飆升30%以上時，小基地開發案因缺乏規模經濟，成為最先倒下的骨牌。

 

百坪以下基地的生存戰

數據顯示，失效案件中64件是面積小於100坪的微型開發案。

這類案件面臨三重挑戰：

營建成本敏感度高：小基地每坪分攤成本較大基地高出15%~20%

融資難度增加：銀行對小案放款趨嚴，貸款成數普遍低於6成

銷售風險集中：單一案量少，市場波動衝擊更大

 

專家提醒：「地主選擇實施者時，不該只看分配比例，更要檢視其過往完工商績與財務體質。」近期就有案例因建商資金週轉不靈，導致已拆除的老舊公寓淪為廢墟，地主陷入進退兩難窘境。

 

雙軌並進新策略

儘管挑戰加劇，危老重建與都更仍在台北市同步推進。目前市場出現兩大轉變：

合併鄰地擴大規模：開發商積極整合相鄰小基地，爭取降低每坪營建成本

預售資金提前到位：部分建商改採「先售後建」模式，確保資金無虞才動工

 

專家建議，參與重建的地主應建立三道防火牆：

簽約時明定「資金缺口處理機制」

要求實施者提供「續建保證」

委託第三方監造把關工程進度

 

未來展望：隨著北市府研擬放寬小基地合併重建規範，以及營建成本逐步趨穩，危老重建可望進入「質重於量」的新階段。但對一般地主而言，與其追逐容積獎勵，不如務實評估實施者實力，才能真正實現「舊屋換新厝」的夢想。圖／google map