20年老透天無建照，該花400萬整修還是換新房？專家解析3大關鍵抉擇！

網友在桃園新屋有一棟20年前自地自建的2層透天厝，地坪35坪，卻因歷史因素沒有建照和權狀，如今面臨重大抉擇：

選擇1：投入400萬整修老屋，但房子仍無合法權狀，未來轉手或貸款困難。

選擇2：直接換購1000~1200萬的新大樓，擁有完整產權，但需負擔更高成本。

 

該如何評估哪個方案更划算？本文從「法規風險」、「財務負擔」、「未來增值性」三大面向分析，並提供具體行動建議，幫助你做出最有利的決定！

 

1. 優先釐清「無建照」原因，嘗試補辦權狀

為何當年沒建照？

是否因早期農地違建、未依程序申請，或屬「既存違建」？

可向當地建管單位調閱歷史資料，確認是否符合「補照」條件（如符合舊法規、非占用公有地等）。

 

補照可能性：

若土地為合法自有，且建築結構符合安全，可委託建築師申請「補辦建造執照」或「合法房屋證明」。

若屬「程序違建」，可能需繳納罰款後補辦（各縣市標準不同，桃園近年有輔導方案）。

 

2. 若能補照，申請權狀後貸款整修

優勢：

取得權狀後，房子可合法貸款（如房貸、修繕貸），降低自備款壓力。

透天厝土地持份大，長期增值潛力可能高於大樓。

 

注意事項：

補照＋整修總成本需精算。

 

3. 若無法補照，再考慮「賣舊買新」

舊房處置方式：

無權狀透天的價值：單純賣土地送房子，價格會低於有建物權狀的房產。

 

換購大樓的優缺點：

優點：產權清晰、貸款容易、免修繕煩惱。

缺點：管理費、公設比高，土地持份小，未來漲幅受限。

 

該如何抉擇與評估指標

 

財務能力：

若能補照貸款，建議直接整修老屋成本較低。

 

居住需求：

透天適合多代同堂或需要空間；大樓適合小家庭或重視便利性。

 

未來計畫：

若打算長住，老屋整修後可能更符合需求；若5~10年內可能換屋，新房轉手性較佳。

 

先試補照，再決定下一步！

建議優先委託專業建築師或地政士評估「補辦建照」的可能性，若成功取得權狀，整修老屋會是CP值較高的選擇；若確定無法合法化，再將資金轉向購置新房，避免持有無權狀資產的風險。