房仲話術破解！「銀行鑑價＝開價」真相曝光 實登一坪竟差10萬

「房仲每次都說銀行鑑價跟開價差不多，結果實價登錄一坪差10萬！」一名看了兩個月房的網友怒轟，房仲帶看時總掛保證「剛完成鑑價」、「貸款8成沒問題」，但事後查實價登錄卻發現成交價遠低於開價，這種「睜眼說瞎話」的銷售手法引發購屋族共鳴，更揭露房市資訊不對等的殘酷現實。 

 

這名無奈的網友描述，近期看房過程中，房仲不斷強調「銀行鑑價金額與開價相近」，並保證能輕鬆貸款8成，讓他誤以為市場行情就是如此。然而，事後查詢實價登錄卻發現，實際成交價每坪竟比開價低了近10萬元，這種巨大落差讓他感覺被話術欺騙，也對房仲業的銷售手法感到失望。 

 

業內人士透露，這其實是房仲慣用「錨定效應」話術。

先透過「銀行鑑價」這個看似客觀的數字來強化賣方開價的合理性，讓買方產生「這個價格經得起考驗」的錯覺。事實上，銀行鑑價本來就會因鑑價師、銀行政策等因素浮動，且房仲口中的「最近鑑價」往往缺乏具體證明，消費者難以查證真偽。 

 

關鍵的是，銀行鑑價與實際成交價存在本质差異。

鑑價偏重保守的資產評估，而成交價則反映市場供需與談判結果。房仲將兩者混為一談，無非是希望買方接受較高的價格基準，以便在後續談判中守住賣方期望的成交價。 

 

這起事件也反映實價登錄有趣現象：

雖然交易資訊更透明，但房仲的話術也隨之升級。從早期的「開價不等於成交價」，到現在的「銀行鑑價等於開價」，說法越來越精緻，但目的都是為了淡化實價登錄的參考價值。 

 

法律專家提醒，房仲若故意提供不實鑑價資訊，可能違反《不動產經紀業管理條例》中關於「誠實義務」的規定。消費者若遇到類似情況，可要求房仲出具書面鑑價報告，否則可向各地地政局檢舉。 

 

賣厝阿明觀點： 

各位購屋朋友，遇到「銀行鑑價＝開價」的說法時，請先冷靜思考三個關鍵點：

第一，銀行鑑價本來就是參考值，且不同銀行結果可能差很大；

第二，實價登錄才是真實市場行情，堅持以近期成交價為談判基礎；

第三，要求房仲提供書面鑑價證明，否則就不要輕信口頭承諾。 

 

房市沒有「不能談的價格」，只有「不會談的買方」。當房仲不斷強調鑑價時，反而應該更積極查實價登錄，用實際數據來反駁話術。買房是人生重大決定，與其相信別人說的，不如相信自己查的！