貸款成數不足＝合法毀約？專家警告：司法系統恐癱瘓、建商資金鏈斷頭！
【M傳媒 房產中心／專題報導】
央行日前召開理監事會議，市場普遍關注的利率與信用管制雖未大幅變動，但會中透露的一項訊息卻格外引人注目：若政府因政策調整，導致金融機構縮減授信、使得買方貸款成數不足，這將被認定屬於「不可歸責於雙方」的因素。換言之，若預售屋買家因房貸條件突變，無法如期取得貸款，即可合法提出解約，且不需支付違約金。
這項訊息一出，立即在房市掀起震撼。因為它等同於替買方多了一道「退場保護傘」，卻可能引發建商與買家之間的嚴重對立。

 

突遭「斷頭」風險 只能選擇解約

不少首購族與換屋族，兩三年前簽約時，普遍能取得八成房貸，如今若央行收緊政策，銀行僅願意核貸六成，買方便得臨時籌措數百萬元頭期款。對多數家庭而言，這樣的資金缺口難以承受。若依據內政部釋明的原則，買家確實可以「合法解約」，而不必承擔高額違約金。
對買家而言，這似乎是一項保障，但對建商來說，卻是資金鏈斷裂的警訊。

 

投入數十億工程資金 豈能任買方「說走就走」

建商在預售階段投入龐大資金，從土地取得、融資貸款到營造興建，往往動輒數十億元。若交屋前大量買家因貸款成數不足而選擇解約，建商將同時面臨：
1. 資金積壓：銷售款項無法如期回籠。
2. 銀行壓力：金融機構追討貸款或縮減融資額度。
3. 投資質疑：股東、投資人對企業財務狀況失去信心。
在這種情況下，建商恐難接受買方「拍拍屁股走人」。即便法律明定「不可歸責於雙方」，建商仍可能選擇提告，透過訴訟延長協商，至少爭取部分補償，以減緩財務壓力。

 

法院恐被房市糾紛塞爆

如果未來央行進一步收緊貸款條件，將可能導致預售屋市場出現大規模「解約潮」。儘管官方數據顯示，目前解約比重僅 1.1%，仍屬低檔，但那是在相對寬鬆的政策下。若政策急轉直下，解約數字恐怕會急速攀升。

 

屆時可能引發以下連鎖效應：

大量訴訟湧入法院，造成司法系統壅塞；
買賣雙方爭議增加，社會矛盾擴大；
建商財務惡化，不得不降價出清，影響市場價格。
房價雖可能因此下跌，但卻是在高度對立與不穩定的氛圍下出現，對市場信心反而是一大打擊。

 

 

專家提醒：跌價不是壞事 但需健康方式調整

房市價格合理化是許多人期待的方向，但專家提醒，若以「買賣雙方對簿公堂」作為主因，最終將形成雙輸局面。對買家而言，雖有機會以解約自保，但過程曠日廢時、甚至可能影響信用紀錄；對建商而言，資金斷鏈更可能衝擊整體建案品質，導致房屋交付風險升高。
市場若要健康降溫，仍應透過政策調控與供需調整，而非依靠訴訟與解約潮來促成。

 

央行「貸款不足可合法解約」的訊息，確實為買家提供了一道保障，卻也為房市埋下不小的法律風險。

一旦政策趨嚴，買家與建商之間的矛盾恐將白熱化，甚至演變為全面法律戰。房價合理化固然重要，但如何避免「以對立換價格」，將是政府、建商與消費者必須共同思考的課題。