【購屋新手必看】房仲說「照實價登錄出價絕對買不到」是真的嗎？專家教你破解出價迷思

林先生，如果你堅持要用實價登錄的價格出價，我真的沒辦法幫你談...」去年剛結婚的台北上班族林先生（32歲）至今仍記得房仲那無奈的表情。他在新北市板橋區看中一間中古兩房，參考實價登錄同社區最近一年均價每坪48萬元，但房仲卻堅持「現在行情至少要53萬才可能成交」。經過三個月18次的看房經驗後，林先生才驚覺：「原來實價登錄真的只是參考用的？」

 

這樣的困惑絕非個案。根據內政部最新統計，2024年第一季全台房價指數再創新高，六都中有超過65%的成交案件高於實價登錄同社區均價，其中雙北地區的價差更達到驚人的8-15%。究竟，當房仲告訴你「實價登錄價格買不到」時，背後隱藏哪些不為人知的市場真相？

 

資深房仲透露的業內秘密

我們帶客戶看房時，其實手上有三份不同版本的價格資料。

給買方看的：同社區「最高價」成交案例

給賣方看的：同社區「最低價」成交案例

內部參考的：最近三個月實際成交價的加權平均

 

購屋新手最容易踩的三大地雷

 

地雷一：只看實價登錄「總價」，忽略「單價」計算方式

案例：同樣總價1500萬，含車位與不含車位單價差20%

 

地雷二：沒考慮「樓層價差」

實務上，每高一個樓層，單價可能差1-3%

 

地雷三：忽略「市場情緒」影響

當買氣熱絡時，合理價可能上浮3-5%，反之亦同!

 

一、為什麼「實價登錄買不到」？

房仲常會告訴買家：現在用實價登錄價格根本買不到！

這句話背後其實有時間落差問題：實價登錄顯示的是「2-3個月前」的成交價，不反映當前市場(以2025年來說，價格可能下修)，加上為快速成交，傾向引導買方出「接近賣方底價」的價格

 

二、聰明出價5招

 

技巧1：實價登錄進階分析法

不要只看「同社區」，要篩選「同樓層、同面向」物件

重點觀察「最近3筆」成交價走勢

計算車位價格（通常1個平面車位約150-250萬）

 

技巧2：銀行估價交叉驗證

詢問2家銀行房貸專員初步估價

比較「銀行估價」與「實價登錄」差距

若銀行估價明顯低於房仲開價，代表有議價空間

 

技巧3：出價策略階梯表

出價方式          適用時機                      風險

實登最低價-5%      賣方急售、物件有明顯瑕疵        可能被直接拒絕

實登均價            市場平穩期、一般物件            需有耐心斡旋

實登最高價+3%     稀有物件、買方競爭激烈        可能買貴

 

技巧4：合約附加條款

交屋前驗屋與貸款不足無條件解約條款

 

技巧5：心理戰術運用

不要表現出非買不可的態度，可提及「同時在看其他社區類似物件」

遇到「今天不下訂就被買走」的說法要冷靜

 

三、不同情境的出價策略

 

情境1：預售屋轉約

參考「原合約價」而非實價登錄

注意「房地合一稅」轉嫁問題

建議出價：原價+已付工程款+適度利潤（約5-10%）

 

情境2：中古社區

查調「社區成交履歷」（房仲內部系統）

建議出價：最近半年均價±5%

 

四、專業人士的實務建議

地政士建議：買方可以準備一份『出價理由書』

列出：實價登錄比較表，物件需改善處，這樣能讓出價更有說服力。

 

房貸主管提醒：

最近發現不少買方因『追價』導致貸款成數不足，建議出價前先做『貸款試算』，避免資金缺口。

 

五、結論：出價黃金守則

不要被「再不出價就被買走」的話術影響

堅持「實價登錄為基礎，銀行估價為防線」原則

善用「附加條款」保障自身權益

保持「能買到是緣分，買不到是福分」的心態

 

賣厝阿明提醒，根據內政部規範，房仲有義務提供「完整成交行情」給買方參考。若遇到房仲拒絕提供實價登錄資料，可向各地地政局檢舉。記住：好的出價不是「買到最低價」，而是「用合理價買到適合的房子」。