舊制房屋交易所得稅申報全攻略

隨著5月報稅季來臨，財政部針對適用舊制（2016年前取得）的房屋交易所得申報發布最新規定。北區國稅局特別提醒納稅人，今年申報有重大調整，若處分舊制房產務必注意以下重點：

 

▌新制核心變動：高價宅課稅門檻下修

財政部最新訂定的「113年度財產交易所得計算規定」中，針對高價住宅增設雙軌制判定標準：

總價門檻：

台北市6,000萬（含車位）

新北市4,000萬

六都其他地區3,000萬

其他縣市2,200萬

單價門檻（扣除車位計算）：

台北市120萬/坪

新北市75萬/坪

六都其他地區50萬/坪

其他縣市35萬/坪

關鍵影響：只要達任一門檻，就必須按「實際成交價×房屋現值占比×20%」計算所得，較舊制按評定現值比例計算可能增加數倍稅負。

 

▌實務計算案例解析

以新北市45坪住宅（含300萬車位）為例：

總價3,800萬（未達4,000萬門檻）

但單價77.78萬/坪＞75萬門檻

計算方式：

房屋現值占比＝300萬/(300萬+700萬)＝30%

房屋收入＝3,800萬×30%＝1,140萬

所得額＝1,140萬×20%＝228萬

相較舊制按評定現值比例計算，稅負可能增加5-10倍。

 

▌三種計稅方式優化選擇

核實申報（最佳節稅選擇）

需完整保留：買賣契約、付款證明、裝修單據

可扣除：原始成本、改良費用、移轉費用

高價宅強制計算

達門檻者強制適用20%比率

例：台北市7,000萬豪宅，房屋占比25%→350萬所得

評定現值設算（基本款）

各縣市比率不同（台北市48%、新北市36%）

公式：評定現值×設算比率

 

▌納保法救濟管道

針對無法提供原始成本的納稅人：

可依《納稅者權利保護法》第11條申請「協力義務減輕」

國稅局將參考：

✓ 同路段同期交易行情

✓ 不動產估價師報告

✓ 貸款銀行鑑價資料

 

▌專家特別提醒

車位處理技巧：

獨立車位價格應先扣除

權狀車位坪數不計入單價計算

跨年度交易：

若簽約在112年、過戶在113年，以「完成移轉登記年度」為準

重購退稅：

舊制房屋仍適用「2年內重購自用住宅退稅」

需符合：小換大、設籍條件

建議納稅人：

✓ 立即檢視去年房屋交易紀錄

✓ 高價宅交易應備妥銀行金流證明

✓ 透過「稅額試算服務」確認最有利方案

 

國稅局強調，今年將加強查核「低報舊制房屋交易」案件，特別是透過親友交易或特殊付款方式者。民眾若有疑問，可善用各地分局的「舊制房產諮詢專線」進行確認。圖／google map