房仲廣告不寫屋齡是廣告不實嗎？消費者如何自保？

許多房仲在刊登房屋銷售廣告時，經常只強調精美的裝潢照片，卻刻意淡化或隱藏屋齡資訊。等到消費者被吸引後進一步詢問，才發現原來是屋齡高達三、四十年的老屋。這種行銷手法是否構成廣告不實？消費者又該如何保護自身權益？本文將從法規面、市場實務及消費者自保策略進行分析。

 

一、房仲為何不明顯露出老房屋齡資訊？

 

1. 行銷策略

先吸引點擊，再解釋價值：根據房屋交易網統計，明確標示「30年以上屋齡」物件點閱率較低。部分房仲傾向先以美照吸引潛在買家，待帶看時再說明屋況。

避免「第一印象」影響：消費者看到「老屋」容易產生負面聯想，即使房屋已翻新，房仲仍須花更多時間說服買家接受價格。

 

2. 消費者習慣

許多買家更關注裝潢風格、格局、價格因素，而非建築年份，導致房仲優先強化這些賣點。加上部分消費者對「屋齡影響貸款成數」的認知不足，未主動詢問，房仲自然不會特別強調。

 

二、未標示屋齡與常見廣告不實樣態

刻意隱瞞或誤導：例如將40年老屋描述為全新翻修、近全新...卻不提建築年份。

摺疊重要資訊：將屋齡藏在廣告次頁，需多次點擊才能看到，可能違反資訊充分原則。

無完工日期：若消費者要求查看建物登記謄本或使用執照，房仲卻推託不給，可能涉及隱匿瑕疵。

 

常見房仲廣告不實類型：

 

虚假或誇大不實的陳述：

例如宣稱房屋距離捷運站只有幾分鐘，卻實際距離更遠；或暗示房屋位於學區附近，卻不在學區範圍內。

 

隱瞞重要的資訊：

例如房屋是工業區或丁種建築用地，卻在廣告中隱瞞這個事實，或宣稱房屋適合住宅使用。

 

利用廣告作虛假或誤導性的宣傳：

例如使用一般住宅配備照片或文字描述暗示建築物適合住宅使用，但實際上卻是工業用途。

 

未簽訂委託契約即刊登廣告：

房仲業者未取得業主委託，就自行刊登房屋廣告，這屬於違法行為。

 

廣告未下架或更新：

房屋已售出或委託期間已過，房仲業者未將廣告下架或更新，這也可能造成廣告不實。

 

未註明經紀業名稱：

在廣告中未註明所屬不動產經紀業的名稱，違反不動產經紀業管理條例的規定。

 

非法業者招攬生意：

非法業者擅自以代理人或屋主名義招攬業務，也可能涉及違法。

 

房仲廣告不實的法律責任：

行政裁罰: 違反不動產經紀業管理條例、公平交易法或消費者保護法的規定，可能遭罰6萬元至30萬元以上罰鍰。

民事責任: 消費者可依法向房仲業者請求損害賠償。

刑事責任: 若房仲業者有詐欺等行為，可能面臨刑事追訴。

 

三、消費者如何自保？

 

1. 主動查證屋齡

要求看「建物登記謄本」：上面會記載「建築完成日期」，是最準確的屋齡依據。

 

2. 合約保障條款

附帶「驗屋條款」：約定交屋前可委託驗屋公司驗屋。

 

3. 法律救濟途徑

若發現廣告不實：可向各縣市消保官或地政局檢舉，最高可罰房仲6-30萬元。

已簽約後發現屋齡被隱瞞：可依《民法》瑕疵擔保責任要求減價或解約，甚至提告詐欺。

 

四、結論與建議

房仲未標屋齡雖未必構成廣告不實，但確實可能誤導消費者。

建議購屋時：不要只看照片，務必主動詢問屋齡並查看產權說明書確。

若遇房仲刻意隱瞞，應保留廣告截圖、對話紀錄，並向消保單位申訴，才能有效保障自身權益。