婚前買房婚後想變共有？夫妻不可不知的財產規劃關鍵

35歲的科技業工程師李先生（化名）五年前在台北買下一間兩房公寓，去年結婚後，妻子開始共同負擔房貸。最近夫妻討論生育計劃時，妻子突然提出疑問：「這房子登記在你名下，如果有一天我們分開了，我繳的房貸怎麼辦？」這個問題讓李先生驚覺，原來自己婚前購置的房屋，可能成為婚姻中的潛在矛盾點。

 

這樣的狀況在台灣相當普遍。根據內政部最新統計，台灣每年約有12萬對新人結婚，其中超過3成至少一方擁有婚前不動產。特別是在雙薪家庭比例高達62.3%的都會區，婚後共同負擔婚前房貸的情況日益普遍，衍生出的財產歸屬問題也越來越受到重視。

 

婚前房產的現實困境

法律盲點：許多夫妻誤以為「婚後共同繳貸」自然會產生共有權利，實則不然

情感糾葛：要求變更登記常被視為「不信任」，容易引發家庭矛盾

稅務陷阱：不同處理方式可能產生數萬至數十萬的稅負差異

 

近三年受理的離婚涉及婚前房產爭議案件中，多數當事人對法律規定存在嚴重誤解。最常見的誤區包括：

以為婚後繳貸部分自動取得持分

不知道財產制契約的存在

誤解贈與稅的免稅額適用範圍

 

專業觀點：提前規劃的重要性

與其事後爭訟，不如事前規劃。地政士強調，台灣夫妻最常犯的錯誤，就是把財產問題與感情混為一談。其實就像買保險一樣，合理的財產規劃反而是對婚姻的保障。

 

本文將從台灣現行法律出發，分析三種將婚前房產轉為共有的合法途徑，比較各方案的優缺點與適用情境，並提供具體的操作流程與費用估算，幫助讀者做出最合適的選擇。

 

關鍵問題快速檢視表

情境              是否自動變共有   風險提示

僅一方名義登記    否             配偶僅能主張婚後繳貸部分價值

共同繳納房貸        否             需證明資金來源為婚後財產

房屋裝潢出資        否             需保留付款證明主張補償

 

接下來，我們將深入解析三種合法轉換途徑的實務操作細節，幫助您守護自身權益，同時維繫婚姻和諧。

 

一、婚前房產的法律本質

在台灣，《民法》第1017條明確規定，婚前取得的財產屬於「婚前財產」，原則上不因結婚而改變其歸屬。以您的情況而言：

資產部分：房屋所有權仍屬您個人（登記名義人）

負債部分：房貸債務也由您個人承擔

婚後繳貸影響：若用婚後收入繳納貸款，配偶可主張「婚後償還部分」的價值分配權

 

二、轉為共有合法途徑

 

(1) 夫妻財產制約定

適用時機：婚姻關係存續期間皆可辦理

具體操作：

至地方法院公證處辦理「夫妻財產制契約」登記

約定改為「共同財產制」或「所得共同財產制」

需準備文件：雙方身分證、印章、財產清冊、房屋權狀

 

優點：

全面性解決所有婚前財產歸屬問題

登記後對抗第三人效力

 

(2) 贈與部分持分

操作方式：

將房屋1/2持分贈與配偶

房貸需重新簽訂連帶債務契約

注意事項：

產生贈與稅（每年244萬免稅額度內可免稅）

需繳納契稅（評定現值6%）、印花稅

土地增值稅「配偶贈與不課徵」優惠

適用情況：僅處理單一不動產時較划算

 

PS.雖然房產變更為共有，只要債務沒有移轉，原借款人仍負完全還款責任。

 

三，操作流程（以夫妻財產制為例）

 

第一步：諮詢專業人士

評估不動產登記影響，計算稅負成本，審閱契約條款

 

第二步：文件準備

夫妻財產制契約書（載明財產範圍）

最近一期房貸餘額證明

建物/土地權狀正本

雙方印鑑證明（3個月內）

 

第三步：辦理登記

法院公證處：完成財產制登記

地政事務所：辦理所有權變更（非必要但建議）

建議同步設定「預告登記」保障權益

 

四、常見誤區

 

迷思1：「婚後共同繳貸就自動變共有」

實務見解：僅能主張「償還部分」價值，非所有權

 

迷思2：「口頭約定就有效力」

法律要求：不動產變更需書面+登記

 

五、結論與建議

「最穩妥的方式是採用『夫妻財產制契約』，不僅能全面性解決問題，費用成本也相對較低。」

不動產律師建議。若您希望：

完全共有：選擇「共同財產制」登記

部分調整：可考慮「所得共同財產制」+特定財產約定

單一處理：直接贈與1/2持分

建議辦理前務必與配偶充分溝通，必要時尋求專業人士協助，才能兼顧法律效力與家庭和諧。