嘉義房市二樣情？市場冷熱分明 東西區表現兩極

【M傳媒房產中心／專題報導】

政府打房、貸款緊縮、房價居高不下，嘉義房市進入冰河期，卻出現一個意想不到的現象...
嘉義房市正在經歷一場寧靜風暴！根據最新市場觀察，2025年的嘉義市房市在政府信用管制、貸款成數下調以及高房價的三重壓力下，整體市場買氣明顯降溫，成交量較去年同期下滑約六成。這個驚人的數字背後，究竟隱藏了什麼樣的市場真相？

市場冷熱分明 東西區表現兩極
儘管市場進入盤整期，嘉義房市卻呈現「東熱西穩」的有趣格局。東區以吳鳳北路沿線的新建案為主，預售單價每坪50萬至57萬元，主要吸引學區及商圈周邊自住族與投資客；西區則以成熟生活圈為核心，包括好市多、嘉北車站及鐵路高架化沿線等建設題材帶動，中古大樓單價約18萬至23萬元，屋齡多在20至30年之間，成為自住與換屋族的首選。

台慶不動產嘉義檜意林森加盟店店東江智玄分析指出：「嘉義市中古大樓平均單價多落在每坪20萬元以下，三房含車位總價約700萬至800萬元，屋況佳、地段成熟的物件仍能快速成交，議價空間約5至10%。」顯示即使在市場低迷期，優質物件仍然搶手。

現金購屋族崛起 首購族被迫觀望
近年嘉義房市出現一個明顯趨勢，現金購屋族明顯增加。這群人以科技業、製造業主管，以及返鄉置產族為主力，他們不受貸款限制影響，成為支撐市場的重要力量。反觀首購族，由於貸款審核嚴格、購屋門檻高，多採觀望策略，形成市場兩極化現象。

江智玄透露：「自限貸令上路後，銀行核貸成數普遍降至六成，成交週期從過去約1.5個月拉長至三至四個月。」但令人意外的是，市場並未出現明顯價格鬆動。他進一步解釋：「限貸令讓買氣萎縮約六成，但台積電效應仍吸引工程師及科技業現金購屋族撐盤」，可見嘉義房市雖然進入冷靜期，但剛性需求依然存在。

中長期利多發酵 短期面臨挑戰
展望嘉義房市未來，可說是機會與挑戰並存。中長期利多正在逐步發酵，包括嘉義科學園區與台積電設廠議題，將帶動外來人口移入與就業機會；鐵路高架化工程預計於2029年完工，沿線地段土地價值可望提升；同時，故宮南院、IKEA及華泰Outlet等大型建設陸續進駐，也將強化生活機能與觀光發展潛力。

然而，短期仍有三大利空牽制市場：一是第七波信用管制導致銀行鑑價偏低；二是貸款審核嚴格、核貸比下降；三是預售市場高價僵固，抑制首購族進場。整體而言，市場短期以盤整為主，但價格並未出現明顯下修。

聰明購屋策略 盤整期正是進場時機？
面對當前的市場狀況，江智玄提出專業建議：自住族可把握盤整期議價空間，選擇生活機能成熟的區域進場；首購族則以屋齡25至30年、總價800萬元內的中古大樓為主；投資族則聚焦北區及鐵路高架化沿線，採中長期持有策略；資產配置族則以租金收益率與交通便利性作為主要考量。

嘉義房市雖然短期面臨挑戰，但中古大樓支撐下的市場韌性，以及中長期利多逐步發酵，仍讓當地房市具備穩健的投資與自住價值。對於有購屋計劃的民眾來說，與其被市場的冰冷數字嚇退，不如把握這個市場回歸理性的時機，仔細尋找符合自己需求與預算的標的。畢竟，當市場狂熱時，好物件往往一屋難求；而在市場冷靜期，反而有機會找到被低估的珍珠。圖／google map