房仲說跟仲介買房，說銀行貸款不需現場鑑價，阿彌陀佛...

最近有位朋友透過仲介購買中古屋，在申請貸款時遇到一個特別情況：銀行告知需要仲介配合帶看進行現場鑑價，但仲介卻表示「從業以來從沒遇過銀行要到現場鑑價」。這讓他十分困惑，究竟是這位仲介經驗不足，還是銀行真的很少要求現場鑑價？

 

銀行鑑價的兩種主要方式

首先需要了解，銀行對不動產的鑑價通常分為：

書面鑑價：根據權狀資料、實價登錄數據等進行初步估價

現場鑑價：銀行派專人實際勘查房屋現況

書面鑑價≠最終核貸成數

許多買家常有的誤解是，以為銀行提供的「初步估價」就是最終核貸金額。事實上，書面鑑價只是貸款申請的「第一階段」，銀行在正式核貸前，通常都會要求進行現場勘查，才能做出最終的估價和核貸成數。

 

為何需要現場鑑價？

銀行要求現場鑑價有幾個重要原因：

確認房屋實際狀況（是否有違建、漏水等影響價值的瑕疵）

核實房屋使用現狀（是否有人居住、是否為凶宅等）

評估周邊環境（交通、生活機能等）

檢查房屋是否與權狀記載相符

 

給買家的實用建議

不要完全採信仲介提供的「銀行估價」，最終仍要以銀行正式核貸結果為準。

若銀行要求現場鑑價，應積極配合，這代表銀行審核嚴謹，對買賣雙方都是保障。

可主動詢問多家銀行的鑑價方式，選擇最合適的貸款方案。

保留足夠的資金彈性，避免因最終核貸金額與預期有落差而產生資金缺口。

 

重要提醒

特別要注意的是：書面鑑價通常只是房屋貸款的初步估價，並不代表正式核貸成數。銀行在正式估價前，依法必須實際勘查才能做出最終估價成數。這個程序是銀行風險控管的重要環節，也是保障借款人權益的必要措施。

 

結論

銀行要求現場鑑價是相當正常的流程，特別是對於中古屋交易。仲介稱「從沒遇過」，可能是經驗不足，或是過去經手的案件類型較特殊。買家應該理解，書面估價僅供參考，最終核貸金額還是要以銀行實地勘查後的結果為準。保持正確認知，才能避免在貸款過程中產生不必要的誤會或糾紛。建議買方在交易過程中，可同時向多家銀行詢問貸款條件，並與資深的地政士（土地代書）討論，以獲得更全面的專業建議。圖／google map