預售屋贈與子女「免稅額內」也要申報！專家詳解關鍵步驟與常見陷阱

最近不少父母想將預售屋合約轉讓給子女，卻對稅務問題一頭霧水。地政士嚴意情特別提醒，預售屋在完工前的贈與，價值計算是以「已實際繳納的款項」為準，而非房屋總價。即使金額在每人每年244萬元的免稅額內，也必須在30天內完成申報手續，否則可能面臨補稅及罰款。

 

▍國稅局最新解釋：已繳款項才算數

國稅局近期接獲許多類似詢問，特別說明預售屋在完工前屬於「契約權利」，贈與價值應以「已實際支付金額」計算。舉例來說，若預售屋總價1,200萬元，父母已繳納200萬元工程款，將合約轉讓給子女時，贈與金額就是200萬元。

雖然這個金額未超過免稅額，但根據《遺產及贈與稅法》第24條規定，所有贈與行為都必須申報。民眾常誤以為「不用繳稅就不用申報」，這觀念可能讓自己吃上3,000元至1.5萬元的罰鍰（稅捐稽徵法第45條）。

 

▍三大常見錯誤

忽略其他贈與合併計算

若父母當年度還有其他贈與行為（如現金、股票等），必須將所有贈與金額加總計算，超過244萬元就可能要課稅。

未保留完整付款證明

國稅局審核時會要求提供建商收據、匯款紀錄等證明文件，若無法舉證已繳款項，可能被要求按較高標準計算贈與價值。

沒注意建商換約限制

部分建商會收取換約手續費（通常0.5-1%），甚至限制非直系血親轉讓。建議轉讓前先確認建商規定，避免無法完成程序。

 

▍三步驟完成合法贈與

簽訂贈與契約

明確記載轉讓的預售屋權利範圍、已繳款項金額，並由雙方簽名。

30日內完成稅務申報

備妥贈與契約、預售屋買賣契約、付款證明等文件，向國稅局申報並取得「免稅證明書」。

辦理建商換約

持免稅證明向建商申請變更契約名義人，需注意可能產生的手續費用。

 

▍專家特別提醒

若子女已成年，建議直接贈與現金讓其自行購屋，可避免後續換約問題

預售屋完工後再贈與，將改按「房屋評定現值」計算贈與稅，通常稅負較高

大額贈與規劃前，務必諮詢專業地政士或會計師，確保合法節稅

 

地政士嚴意情強調，許多民眾因不熟悉規定而受罰，最保險的做法就是「即使免稅也要申報」。保留所有付款證明文件，並在期限內完成程序，才能讓贈與規劃既合法又安心。