買中古屋交屋後才知全社區被告！前屋主隱瞞排水訴訟，我能求償或解約嗎？

年初買了一間社區型透天中古屋，當初前屋主只告知壁癌等屋況瑕疵，完全沒提到社區管委會和附近住戶因排水問題正在打官司。直到二月底交屋後加入社區群組，才驚覺這件事，而且因為土地是住戶共同持有，每戶都成了被告！

今天收到法院掛號信，整個傻眼⋯⋯房子還在整修，人都還沒住進去，就莫名變被告。想問大家：

 

前屋主刻意隱瞞訴訟，法律上能追究嗎？

（聽說可以主張「物之瑕疵擔保」或「詐欺」，但具體該怎麼做？）

如果打官司求償，能要求解約或賠償裝修、律師費嗎？

 

有類似經驗的網友最後怎麼處理？

目前正在蒐集證據，準備找律師，但想先聽聽大家的建議，或有沒有成功求償的案例？真的超無奈，拜託各位幫忙了！

 

一、前屋主可能涉及的法律責任

物之瑕疵擔保責任（民法第354條）

前屋主應保證房屋交屋時無「瑕疵」。此處的「瑕疵」包含「物理瑕疵」（如壁癌）及「法律瑕疵」（如訴訟影響房屋價值或使用）。社區排水訴訟涉及全體住戶權益，可能影響房價或未來管理費分擔，屬於應告知的重大事項。若前屋主明知卻未告知，您可主張房屋有瑕疵，要求：

解除契約（需在知悉後6個月內主張）減少價金

損害賠償（如訴訟衍生的律師費、房價貶值等）

詐欺或故意不告知（民法第92條、第184條）

若前屋主刻意隱瞞訴訟（例如曾參與管委會會議或收到法院文書），可能構成「詐欺」或「故意違背善良風俗」，您可請求撤銷買賣契約或主張侵權行為賠償。

 

二、具體行動建議

 

蒐集證據

調閱前屋主參與管委會的紀錄（如會議簽到、公告文件），證明其知情。

向管委會索取訴訟相關資料（如起訴書、法院通知），確認訴訟起始時間及前屋主是否為當時住戶。

檢查不動產說明書或買賣契約中，是否有記載「無糾紛」或類似保證條款。

 

法律救濟途徑

先發存證信函給前屋主，要求限期說明或協商賠償。

若協商失敗，可向法院提起「瑕疵擔保」或「詐欺」訴訟，必要時聲請假扣押對方財產。

若透過房仲購屋，可一併追究房仲未盡調查責任之過失（依不動產經紀業管理條例第21條）。

 

應對當前訴訟

立即委任律師審查法院文件，確認您被列為被告的法律依據（如是否因土地共有權衍生的連帶責任）。

向法院聲請「訴訟參加」或主張「非實際行為人」免責（例如您未實際居住，無肇因行為）。

 

三、其他注意事項

時效問題：瑕疵擔保請求權需在「交屋後5年內」主張，但解除契約須於「知悉瑕疵後6個月內」行使，建議盡快行動。

修繕中的損失：若因訴訟導致裝修延宕，可將此部分列為求償項目。

管委會角色：確認管委會是否已委任律師處理社區共同訴訟，並要求分擔費用明細。

 

前屋主隱瞞社區訴訟已可能違法，建議立即蒐證並諮詢專業律師，研議提起民事訴訟或協商賠償。同時，針對當前訴訟，應積極參與以保障自身權益（例如主張僅為「形式被告」）。若需進一步協助，可提供更多資料（如買賣契約條款、訴訟文件）以評估具體策略。