聰明房貸懶人包

央行升息半碼接半碼，每個月繳出去的房貸越來越多，一綁又是30年以上，難道說就沒有那種可以讓房貸金額越繳越少的房貸種類嗎？

事實上房貸種類不單單只有固定繳款型，還有其他種房貸是有機會讓你越繳越少！

 

正在猶豫要如何選擇房貸類型的朋友，今天這篇會跟大家介紹哪3種房貸有機會少繳貸款，同時分享假如要選擇房貸產品，從哪些角度評估會比較適合自己。

 

文章重點摘要：1. 3種房貸有機會少繳貸款！— 2.房屋貸款怎麼還才划算？ — 3.房貸繳款注意事項— 4.同場加映：結清房貸兩大重點！

 

▌3種房貸有機會少繳貸款！

1. 固定型房貸

正如其名就是在契約規定的還款期間，採用固定式利率的計算方式（每期貸款利率固定），房貸利率不受利率上漲的影響，讓貸款人可以清楚知道每月需要繳納多少本利（本金＋利息）。

但是！以台灣現況來說，因為比較多房貸類型是超過20年甚至最長到40年的，銀行不太會讓你一直都維持同樣利率，而是「固定利率＋機動利率」，即便基本的固定利率不會改變，但機動利率還是會隨著現況波動調整！

 

適合類型：擔心通膨或利率上揚

適合族群：首購族、一般上班族

 

2. 指數型房貸

會是一種按照『基準利率上下浮動』制定的房貸類型，由銀行彙整的「定儲利率指數」當作基準。計算方式：定儲利率＋加碼利率。

這類型隨著市場變化而調整的計算利息房貸，等於是假如利率有呈現下降趨勢，申貸人是有機會因為變少的利率讓房貸越繳越少，相對的萬一市場利率上揚，房貸利率是會跟著上漲的，但是這類型的貸款好處是利率比較透明，也更可以貼近市場房貸利率。

 

適合類型：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢

適合族群：首購族、一般上班族。

 

3. 遞減型房貸（較少見）

房貸利率根據貸款人繳息情形，隨還款期數增加而遞減，提供利率上的回饋。例如：申貸人在正常繳款的兩年後，從第三年開始，貸款利率會逐年或是逐月遞減，享受利率下降的好處。前提是申貸人必須要按時償還房貸、且不能提前清償。另外，這類型的房貸對借款人的信用條件及還款情形都設有限制，最長會到7 年。假設沒有按時還款，利率會調回原本適用的區間，反倒沒有省息的效果。

 

遞減型房貸的特性是利率會隨著時間遞減，蠻適合市場利率較高時選擇，但隨著現今市場利率大多處在低檔徘徊，為了讓後續利率遞減有空間，遞減型房貸前期利率會相對較高，相對也較難成為申貸人的首選。

 

▌房屋貸款怎麼還才划算？

Ａ‧總繳金額評估

普遍大多數人會選擇『本息攤還法』前期還款利息為重，後期本金比例才增加，因為月繳金額相同，方便掌握資金運用情況。

 

但『本金攤還法』因為是根據貸款餘額逐月計算利息，總繳利息相對較少，相對的如果貸款人追求較低的房貸總額，可改選本金攤還的方式！

 

Ｂ‧房屋需求評估

可以從是否會永久居住這點來考慮，假設目前購買的房屋不會長久，資金許可下是可以選擇較短的貸款年限，也就是20年。20年期的房貸方案通常會提供前期低利率優惠，且房貸總繳金額也較低。
 

Ｃ‧資金規劃評估

在做貸款評估時，假如希望每個月的房貸支出不要影響生活太大，同時買房的目的非自住，或是有另外其他理財規劃，則可以拉長房貸年限來降低月付金，讓手上有更多可靈活運用的資金。

 

▌房貸繳款注意事項

1.前期還款金額能否負擔？

通常房貸繳款金額是呈『下降趨勢』的類型，前期要負擔的金額會相對較高，選擇房貸越繳越少之餘，要記得評估自身財務狀況及收入是否足以負擔。

 

2.以省息導向跟銀行溝通

可以在跟銀行接洽時詢問看看有沒有適合的「一次性還款」、「綁約期較短」或是「提前清償優惠」的房貸方案。

 

3.還款方式是否適合自己

不論是『本金攤還法』或是『本息攤還法』都是要回歸到自己本身的財務狀況如何，確保每個月的房貸支出是不會影響到自己的生活。

 

4.房貸可以提前還款嗎？

在跟銀行簽約時可以詢問如果提前還款，有沒有違約金的產生。因為大部分銀行在貸款方案上是有綁約，也可以詢問綁約年數是多久，再來規劃自己是不是要提前還款。

 

▌同場加映：結清房貸兩大重點！

當房貸結清時，就代表身上的重擔要卸下了！

但各位請注意，結清房貸的同時請一定要記得『跟銀行申領清償證明，到地政事務所辦理抵押權塗銷』。

 

阿明簡單科普一下，房貸結清之後，記得申請「清償證明」，方便在後續要辦理新的貸款時，銀行系統可能會因為時間差的關係，誤認為你原先貸款尚未償還完畢，名下負債比重過高，影響新辦貸款成數，這時就可出示清償證明來證明自己已無貸款。

 

而如果沒有辦理塗銷，代表抵押權還在別人名下＝棟房子的所有權不完全屬於你的，假如日後要出售或是再次辦理貸款，則會需要花更多時間來處理。

 

各位請記得房貸債務清償完畢，記得一定要到地政事務所辦理抵押權塗銷登記喔！