朋友說房子要便宜賣給我省仲介費？專家提醒必須注意三大細節

【M傳媒房產中心／專題報導】

「朋友賣我20年老屋，我們自己來就好？」這句看似省錢的提議，背後隱藏的法律地雷與財務風險，讓多少台灣人的友情與金錢一夕蒸發。

「大家好，小弟的朋友要賣我他的20年房子，請問還需要經過仲介和代書嗎？」這句看似簡單的網友提問，背後隱藏的是台灣不動產交易中最常見也最危險的迷思。當友情遇上巨額交易，省下的小錢可能讓你賠上更大代價。根據內政部不動產資訊平台統計，台灣每年有超過5%的房產糾紛來自「朋友間交易」，事後反悔、產權問題與貸款困難成為三大痛點。

 

「省下仲介費，我們友情價更划算！」這句話聽起來動人，卻可能讓你付出慘重代價。

 

專業仲介在房產交易中扮演的關鍵角色，遠不止於帶看房屋那麼簡單。他們提供的服務包括：市場行情分析、協助價格談判、買賣契約審閱、交易流程管理、履約保證申請，以及糾紛協調處理。

 

沒有仲介的把關，朋友間最常發生的狀況就是：

「當初你說這裡可以怎樣怎樣...」這類口頭承諾事後無法兌現的糾紛。

 

房仲業者透露，朋友間買賣最常發生的爭議包括：

「裝潢費用認定落差」、「隱瞞房屋瑕疵資訊」與「貸款不足額度糾紛」。

 

履約保證制度，正是為了避免這類風險而設計。透過銀行或建經公司擔任第三方，確保「銀貨兩訖」買方拿到完整產權，賣方收到全部價金，任何一方都不會被騙。

 

代書不能省！產權把關全靠他

「只是登記一下，自己跑流程就好？」這可能是最危險的想法。地政士（代書）在不動產交易中的重要性，遠遠超乎一般人想像。

 

專業代書的工作包括：

確認產權狀態是否完整、調查有無設定抵押權或查封登記、計算各項稅費是否正確、辦理銀行貸款對保與撥款，以及最後的產權移轉登記。

 

特別對於20年老屋，代書會協助確認：

有無違建登記問題、歷年房屋稅與地價稅是否繳清、原始建造執照與使用執照是否齊全，以及前手產權移轉有無瑕疵。

 

沒有代書把關的風險相當實際：

你可能買到被查封的房产、可能繳錯稅額導致罰款，更可能因為文件不齊全而無法完成過戶。

 

「曾經有案例是買賣雙方自己辦理，結果三個月後發現賣方其實不是所有權人，而是假冒身分的騙子。」資深代書分享實際案例。

 

朋友間交易，最容易傷感情的三大地雷

為什麼朋友間買賣房屋特別容易出事？實務上最常遇到的三大地雷包括：

 

價格認知差異：

當初口頭說的「友情價」，等到正式簽約時，可能因為市場波動而有一方後悔，卻又不好意思明說，導致簽約延宕或條件變更。

 

房屋瑕疵糾紛：

朋友間常因信任而省略詳細的現況說明書與點交程序，事後發現漏水、壁癌等問題，買方認為被欺騙，賣方覺得被找麻煩。

 

貸款不足額度：

買方原以為可貸款七成，結果銀行鑑價只有六成，自備款突然出現缺口，交易面臨違約風險，朋友間難以追究違約責任。

 

「這些問題在正式仲介流程中，都有制式化文件與處理程序，但朋友間常因『信任』而省略，反而成為日後衝突的導火線。」

 

聰明交易守則：這樣做既省錢又安心

如果真的想省下仲介費，又希望交易安全，專家建議自售安全流程如下：

簽訂正式制式不動產買賣契約書（而非一般合約書）、申請銀行履約保證（費用約為成交價的萬分之六）、委託專業代書辦理全程過戶與貸款流程（費用約1-2萬元），以及完成詳細的點交程序與現況說明書。

 

「代書費加上履約保證費用，總成本大約在2-3萬元之間，遠低於仲介服務費，卻能提供基本的安全保障。」地政士建議。

 

特別需要注意的是，20年老屋可能涉及的額外問題包括：

有無違建紀錄、是否符合當前建築法規、社區管線狀況與公共設施維護歷史，以及鄰里關係與長期環境影響。

 

M觀點：「友情無價，但房產交易有價。」

與其為了省下仲介費而賭上友情與巨額資金，不如透過專業代書與履約保證，用合理成本確保交易安全。記住，真正的好朋友，會願意讓專業人士來保護雙方的利益與情誼。