超級央行週降息在望，台灣房市將迎「鴿派暖流」或「假性利多」？ | M傳媒

【房產中心／專題報導】

本週全球金融市場屏息以待被稱為「超級央行週」的關鍵時刻。美國聯準會（Fed）領銜，市場壓倒性預期其將啟動年內第三次降息。這股預期中的全球貨幣寬鬆浪潮，對正處於「量縮價穩」僵局的台灣房市而言，不啻為一劑強心針。然而，這劑針藥是能疏通交易凍結的血管，抑或只是讓市場產生短暫興奮的「假性利多」，關鍵取決於兩個層面：台灣央行是否跟進，以及降息預期是否能有效轉化為「成交動能」。

降息的雙重傳導：預期心理與實質成本的賽跑

Fed若如預期降息，對台灣房市的影響將透過兩條主要路徑傳導。最直接且迅速的是「預期心理」路徑。全球主要央行轉向寬鬆，將大幅強化市場對於「利率見頂、資金環境將更寬鬆」的預期。這能有效緩解當前買方最深層的觀望心態「擔心現在買了，明天利率更高、房價更低」。此預期的轉變，是打破當前房市「量縮」僵局的首要關鍵。

其次，是「實質資金成本」路徑。若全球降息潮確立，將為台灣央行在2025年提供更大的貨幣政策空間。儘管央行官員多次強調政策「以我為主」，但若出口動能因全球需求放緩而減弱，同時國內通膨溫和，央行跟進調整利率的可能性將顯著增加。一旦央行啟動降息，將直接降低購屋者的房貸利息支出，減輕每月還款壓力，對於被高利率壓抑的剛性需求，尤其是首購族，具有實質的激勵效果。

台灣房市的「三重過濾」：降息非萬能解藥

然而，必須清醒認識到，降息預期乃至未來的降息事實，對台灣房市的刺激效果將經過三層「過濾」，效果可能不如過往景氣循環中顯著。

第一重過濾：信用管制的「緊箍咒」。當前房市最大的緊縮力量，並非來自利率本身，而是央行的「選擇性信用管制」（限貸令）。此政策直接壓低了貸款成數，提高了自備款門檻。只要這項「總量管制」不鬆綁，單靠降息降低「資金價格」，對提升購屋者「購買力」的效果有限。買方最大的門檻仍是頭期款，而非每月還款額。

第二重過濾：賣方心態的「黏性」。近期數據顯示，市場議價率雖已擴大，但房價並未出現普遍性下跌，呈現「以盤代跌」格局。許多屋主在低交易量下仍不願大幅讓價，寧可等待。降息預期可能反而強化部分屋主「政策護盤、房價難跌」的信念，減緩價格調整的速度，使得交易量回升的過程更為緩慢與曲折。

第三重過濾：經濟前景的「不確定性」。Fed降息本身，即是對全球經濟動能放緩的確認。台灣作為出口導向經濟體，外部需求放緩將影響企業獲利與民眾所得預期。購屋是長期重大承諾，若民眾對未來收入增長信心不足，即便利率降低，也可能選擇延後決策。這使得房市復甦的動能，將高度集中在有迫切自住需求、且財務穩健的「真剛需」族群。

市場劇本推演：分化加劇的「K型復甦」

綜合來看，超級央行週帶來的鴿派訊號，將為2025年的台灣房市奠定一個「資金成本壓力減輕」的基礎環境，有助於穩定市場情緒，防止信心進一步惡化。然而，它難以單獨引發V型反轉。

更可能出現的劇本是「K型復甦」：市場分化將急劇擴大。

具備稀缺地段、優質學區、成熟機能的「核心資產」，在資金尋求保值避風港的驅動下，買氣可能率先回溫，價格獲得堅實支撐。

反之，供給量大、機能空洞、前期漲幅過大的「邊際資產」（如部分偏遠重劃區、老舊且無電梯公寓），將繼續面臨價格修正壓力。降息帶來的一點暖意，不足以對抗其基本面缺陷。

此外，政策時程將成為重要節點。預期中的「新青安貸款2.0」於2025年7月屆滿前的「末班車效應」，可能與降息預期產生疊加，在上半年創造一波交易小高峰。

超級央行週預示轉向為的房市帶來了一陣暖風。

但它吹不散所有寒氣。對購屋者而言，這意味著「無止境等待更低利率」的策略風險增高，應更聚焦於自身需求與財務規劃，在議價空間仍大的市場中，精挑細選真正具有價值的標的。對賣方而言，這並非堅持高價的藉口，反而是加速資產調整、尋求合理成交的窗口期。因為市場的考驗，正從「資金成本」的單一維度，迅速回歸到「物件本身條件」與「總價承受力」的綜合基本面。全球央行的鴿派合唱，為市場提供了流動性與信心支撐，但台灣房市要真正走出低迷，終究需要買賣雙方在「合理價格」上達成共識，完成那關鍵的成交。