凶宅交易判決成「教科書」：死亡地點不論屋內外，隱匿賠償25%起跳 

【房產中心／專題報導】

一棟位在桃園、屋齡多年的七樓華廈，因一紙勾選「否」的現況說明書，近日成為房市與法律界的矚目焦點。這起案件的判決，不僅為價值數百萬元的房產交易定下賠償基準，更如同一記重錘，明確敲定了「凶宅」的定義界線：只要輕生行為發生於屋內，即使最終斷氣於醫院，法律上就構成必須揭露的重大瑕疵。 賣方任何「主觀認為」的辯解，在法院客觀的社會通念與鑑價報告前，皆不堪一擊。

法院如何定義「凶宅」？死亡地點的迷思被破除

本案最關鍵的法律爭點，在於「凶宅」的認定標準。賣方林男主張，女兒雖從自家陽台墜落，但依據死亡證明書，死亡地點為醫院，因此房屋不構成凶宅，自己並無隱瞞故意。此一說法，是許多類似糾紛中賣方常見的辯詞，試圖在「行為發生地」與「死亡結果地」之間尋找模糊空間。

然而，桃園地院法官的見解清晰而堅決，徹底否定了這種切割。判決指出，所謂「非自然死亡」的物之瑕疵，其認定應回歸社會大眾的普遍認知與交易觀念。一般民眾對於在專有部分內發生輕生、兇殺等事件，必然會產生心理上的嫌惡與恐懼，從而嚴重影響購買意願與房屋價值。法律上的判斷，注重的是事件與房屋的「關聯性」，而非僅是冰冷的醫學斷氣地點。

法官明確認定，林女「從房屋陽台跳樓」的行為，是導致其死亡的直接原因，整個悲劇事件的核心部分發生於該房屋專有部分之內。因此，該屋在法律上與交易實務上，毫無疑問屬於「凶宅」範疇。這項判決，等同於為未來所有類似案件樹立了明確的司法標準：只要輕生行為（如跳樓、燒炭）的「起點」或「發生地」在屋內，該屋即具備凶宅瑕疵，賣方負有絕對的告知義務。

「價金返還」的精算公式：瑕疵讓房價直接打75折

一旦凶宅瑕疵成立，接下來的核心問題便是：它到底讓房子貶值多少？此案的另一項重要意義，在於法院透過專業鑑價，為凶宅的價值折損提供了一個具體的計算範例。

法院委託不動產估價師進行的鑑定，採用了房地產估價中常見的「比較法」。估價師尋求同社區或鄰近條件相似的正常物件作為比較標的，並針對「曾發生非自然死亡事件」此一單一重大差異進行價格調整。最終報告顯示：

該屋（含車位）若為一般正常物件，2025年1月的市場合理價值應為 947.4萬元。

但因凶宅瑕疵，其實際價值僅剩 710.6萬元。

價值減損比例為24.99%，近乎「打75折」。

法官據此精確計算，扣除獨立估價的車位120萬元後，房屋部分的價金為1140萬元。以24.99%的折損比例計算，賣方林男須返還買家284萬8860元的價金。這個從千萬交易中刨除近三百萬元的結果，清晰地昭告市場：隱匿凶宅瑕疵的代價極其高昂，絕非僥倖可免。

賠「錢」不賠「心」：精神慰撫金的高舉證門檻

買方傅男除要求返還價金外，另請求15萬元的精神慰撫金，主張知悉真相後心生恐懼、罹患焦慮症。然而，此部分請求最終遭法院駁回。

判決理由揭示了民事損害賠償中，財產損害與非財產損害（精神損害）的舉證門檻差異。法官認為，凶宅瑕疵主要影響的是房屋的交換價值與市場價格，屬於「物之瑕疵」所導致的財產上損害。至於買方因此產生的心理不適，若要上升至法律應予賠償的「精神痛苦」程度，必須證明其嚴重性已侵害到「人格權」（如身心健康權），且與該瑕疵有「直接因果關係」。

本案中，傅男雖提出焦慮症診斷證明，但法官認為該症狀可能源自工作、生活等多重壓力，無法直接、唯一地推論是「知悉房屋為凶宅」且「居住於內」所導致。因此，情節未達賠償標準。這提醒了買方，在類似訴訟中，精神慰撫金的成立門檻極高，主張時需準備強而有力的醫療與因果關係證明，否則司法實務上仍以填補財產上的價差損失為主要原則。

給交易雙方的終極啟示：誠實是最好的保單

這起桃園凶宅判決，已成為一則具有指標意義的司法案例。它給房產市場的所有參與者上了沉重的一課：

對賣方而言：任何關於房屋曾發生非自然死亡的資訊，無論當事人主觀如何認定，只要事件與房屋相關，就必須在「標的物現況說明書」中如實揭露。企圖利用死亡地點等技術細節隱匿，最終將面臨高額價金返還，甚至可能涉犯《刑法》的詐欺罪責，得不償失。

對買方而言：簽約前，除了審閱現況說明書，務必透過多方管道查證，例如詢問鄰居、管委會、轄區派出所，或上網查詢相關社會新聞。一旦發現賣方隱匿凶宅資訊，應立即保全證據（如鄰居證詞、對話紀錄），並訴諸法律請求「減少價金」，以捍衛自身財產權益。

這起判決再次證明，在動輒千萬的交易中，唯有徹底的誠實與透明的查證，才是避免跌入法律與財務深淵的最堅實基石。