殺價高手變賣房菜鳥？網友困惑：房子要賣該怎麼定價

【M傳媒 房產中心／專題報導】

「買房時我很內行，出價就是殺殺殺，但一到賣房，我完全是門外漢！」一名網友近日在買房知識家發文，坦言自己打算出售持有的房屋，但卻卡在「定價」這個最關鍵的步驟。他表示，買房時內心只要堅定就能談到理想價位，但賣房卻不知該如何開價，深怕價格訂高賣不掉，訂低又覺得吃虧。

這篇貼文引起許多網友討論，不少人點出：「賣房和買房完全是兩種心態，買房追求低價，賣房則要拿捏市場行情。」專家進一步分析，賣房定價其實是「市場數據」與「心理戰術」的結合，並不是憑感覺喊價就能成功。

三大核心：行情、競品、買方心理

房地產顧問指出，賣房定價要考量三大核心：

第一，行情定位。
最直接的方式是查詢內政部實價登錄，找到同社區、相似坪數與樓層的成交案例，做為定價基準。行情是定價的底線，偏離太多往往導致買方卻步。

第二，競品比較。
除了過去成交案例，更要觀察目前在市場所謂的「競爭物件」。如果同社區有三間同類型房子在賣，你的定價就必須考慮如何脫穎而出。專家強調：「買方不是只看一間，你的房子和別人的物件同時被比較，價格就成為勝負關鍵。」

第三，買方心理。
台灣購屋族普遍習慣「議價」。因此實務上，房仲會建議屋主將開價訂在理想成交價的「上方5%到10%」，留給買方議價的空間。例如希望成交價在1500萬元，就可考慮開價1580萬至1650萬元，既能保有彈性，也避免買方覺得「沒有便宜到」。

專家提醒：別被情感綁架

不少屋主在定價時，常會因對房子的情感或當初購屋成本而偏高喊價，但市場只認「買方願意付的價錢」，而不是屋主的故事。一名資深房仲直言：「買房是數據，賣房是心理，賣得掉才是真價格。」
此外，屋主也要注意「時間成本」。若定價過高，房子在市場上掛太久，會讓買方誤以為有問題，反而影響後續成交。

數據＋策略才是定價王道

回到這位網友的提問，「賣房要怎麼定價？」答案並非一句話能解。從實價登錄掌握行情，觀察市場競品，再搭配議價空間的策略性操作，才是科學又務實的定價方法。

專家最後提醒，賣房不是「喊高就等人來殺價」這麼簡單，而是要在市場數據與買方心理之間找到平衡。若能保持理性、兼顧彈性，不僅能順利成交，更能在買賣之間爭取到最合理的價值。畢竟，房子賣得掉，才是屋主真正的勝利。