【砍價教學】房仲說底價1680萬別信！專家揭中古屋議價秘訣：第一刀先砍這數字

【M傳媒房產中心／專題報導】

「中古屋20年，開價1780萬元，仲介說底價1680萬元，請問大家會出價多少呀？」這是FB買房知識家社團一位網友的發問，引起許多買房族共鳴。面對動輒千萬的房價，買方與賣方之間的心理拉鋸戰，往往就從第一筆斡旋金與議價策略開始。

底價1680真的可靠嗎？

許多仲介在帶看時，常會透露「屋主心中底價」，然而這個數字是否真實，往往值得商榷。專家指出，仲介有時會釋出「比開價低100萬」的訊息，目的在於測試買方心態，讓買方覺得自己有「空間可談」，從而加快下斡旋的決定。因此，買方若完全相信仲介說詞，可能會在談判中失去主導權。

20年屋齡的價格考量

中古屋20年屬於中高齡房屋，結構與管線狀況都是購屋時必須關注的重點。若地段在精華區，保值力道依舊存在；若位於發展未完全成熟的區域，則需要打更多折扣。市場行情顯示，多數20年屋齡的物件，合理成交價大約落在「區域行情的9成」上下。若賣方開價1780萬元，仲介又暗示1680萬元，買方或許可考慮從1580萬元附近試探。

出價策略三步驟

房產經驗人士建議，買方出價時可依以下步驟思考：
1. 行情調查：先查實價登錄，掌握該區同類型物件近半年成交價。
2. 出價保守：第一筆斡旋可從「低於仲介口中底價50至100萬元」開始，避免一口氣貼近屋主期望。
3. 心理籌碼：保留加價空間，讓屋主覺得有被尊重，也讓自己在談判桌上不會被一次鎖死。

網友看法：1500到1600最安全

針對這個案例，不少網友回應「可以先丟1500看看」、「1600應該是比較合理的成交區間」，也有人提醒「不要急，屋齡20年未必保值，最好再看幾間，掌握更多比價優勢」。

M觀點：議價是策略，也是心理戰

購屋議價，沒有絕對標準答案。對於這位首購網友來說，20年中古屋是否值得出手，除了價格，還要考慮屋況、地段、生活機能與貸款條件。市場行情只能作為參考，真正影響成交的，往往是買方的耐心與屋主的誠意。正如專家提醒：「買房不是買便宜，而是買到適合自己、長期能安心居住的家。」