《價值2000萬無貸房想換屋？專家警告：3%利率下「先買後賣」恐月噴11萬的財務陷阱》

最近有位網友陷入甜蜜的煩惱：手上有間無貸款的2000萬房產，看中總價2700萬的景觀宅，家庭年收190萬、另有600萬流動資金，該如何換屋才不會踩雷？這個看似優渥的處境，在3%利率時代竟暗藏致命危機！

 

▍換屋族的兩難抉擇
多數人首先想到「一賣一買」，但最怕舊房滯銷導致新房貸款卡關。另一派則考慮「抵押舊房買新房」，計劃用3.5萬租金補貼新房貸。但經精算發現：若採第二方案，在3%利率下，新房貸款7成（約1890萬）月付高達8萬，加上舊房抵押貸款月付5.9萬，扣除租金後淨支出仍破10萬，佔家庭月收入66%！這還不含稅金、管理費等隱形成本。

 

▍銀行不說的真相

資金用途陷阱：抵押貸款依法不得用於購房，金流若被追查將強制還款

收支比殺手：銀行會合併計算兩筆貸款，190萬年收根本過不了審核

鑑價縮水：2000萬房產可能只估1800萬，貸款額度再打7折

房產顧問分享案例：「客戶去年硬扛雙貸，利率從2%飆到3.2%後，月付從9萬暴增至14萬，最後賠掉訂金還倒貼300萬賣舊房。」

 

聰明換屋3策略

〈安全牌〉先賣後買

委託房仲售屋時，簽訂「6-8個月售後回租」條款，創造換屋空窗期(需支付合理租金)

 

〈折衷方案〉訂金協商
支付10%訂金鎖定新房，但附加「6-8個月內售出舊房」解除條款。同步委託3家房仲快銷舊房，預留5%議價空間加速成交。

 

〈風險警示〉
「以租養貸」在升息環境如同走鋼索：

空租1個月就現金流斷鏈

2025年Fed可能再升息2碼

房客若拖欠租金將雙頭燒

 

▍網友實戰經驗談
成功派：「我去年先賣房，租房等3個月，最後用現金買到85折急售物件！」
悲劇派：「舊房半年賣不掉，新房貸款+舊房抵押月付11萬，差點離婚！」

 

你的換屋計劃是否也卡關？歡迎分享：

遇過最扯的「買賣時間差」危機？

如何說服賣家接受「附條件交易」？

會選擇咬牙硬扛，還是保守等待？

（專家提醒：現行3%利率下，總價2700萬房貸月付已比2%時代多1.3萬，換屋前務必重新試算）